ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?
 
Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.
 
Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.
 
Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

 

Címkék: budapest ingatlan stratégia válság fejlesztés ingatlanpiac iroda tőke irodaház lakáspiac irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt differenciáló bériroda portfolioblogger projektfinanszírozás

2 komment

 

Az ünnepek előtt megnéztem Cameron Avatar című filmjét 3D –ben és leesett az állam. Többször is. Először akkor, amikor az Imaxba próbáltunk vasárnap délutánra jegyet venni, de nem tudtunk, mert elfogyott az összes jegy (utoljára a múlt században ért olyan meglepetés, hogy ne tudtam volna moziba jegyet venni aznap este). Az Alleba még „mezítlábas” 3Dre volt jegy, oda mentünk, teltház… Másodszor az előzetesek alatt, amikor sorra adták le a jövőben filmeket (az Alice 3Dre gondolatban elő is jegyzetem magam), harmadszor pedig a film alatt, amikor kiderült, hogy valóban más élmény olyan filmet nézni, aminek a forgatókönyve, jelenetei tudatosan számolnak a 3D hatásaival és lehetőségeivel. Sokáig a 3D a természetfilmek és a gyerek animációk körül forgott, ezzel a filmmel áttört Hollywood egy szintet, és újraértelmezte a mozit…
Ingatlanpiaci szempontból épp ideje volt. Megmondom őszintén én már leírtam magamban a mozit mint üzletágat (és ezen keresztül mint bevásárlóközpont mágnesbérlőt), mondván,  ahogy a CD/DVDre épülő zenekiadást átalakította (tönkretette?) a peer-to-peer zenemegosztás, a torrent, és az iTunes, úgy a moziipar is hosszan tartó agónia elé néz. Nos, jelentem, tévedtem! A moziipar új üzleti modellt, saját monopóliumot (ld megkülönböztető stratégia) talált, amivel nem tud versenyezni az otthoni házimozi, az ingyenes letöltés és a 999 Ft-ért benzinkúton, hiperben ládából árult DVD.
 

 

Címkék: ingatlan avatar stratégia ingatlanpiac 3d cameron bevásárlóközpont imax alice egyedi irodapiac allee differenciáló moziipar mágnesbérlő

1 komment

Ha leegyszerűsítem Michael Jordan Porter versenyelméletét, két stratégia közül választhat egy ingatlanfejlesztő egy adott projekt pozicionálása során: költségdiktáló vagy differenciáló. Számomra a kettő közti különbséget egy angol papír-írószer nagykereskedő ügyvezetője magyarázta el legjobban. Eszerint kétfajta termék van, tömegtermék és egyedi termék. A tömegtermék nem különbözik versenytársaitól, hasonló minőségi paraméterek jellemzik (mindegy, hogy ez magas vagy alacsony minőség), a vevők nem tulajdonítanak neki egyedi jellemzőt és emiatt a gyártó/értékesítő cég kénytelen árban versenyezni a konkurenciával. Érthető, ha az olcsó sörök piacán vagy, akkor még olcsóbbnak kell lenned, mint a többiek, ha kínai cipőt árulsz, olcsóbbnak kell lenned, mind a többi kínai cipő. A b2b szegmensben ilyenkor jön az egymás alá ígérgetés és az internetes licit. Ebben a kategóriában a „jó” stratégia az, amit Porter költségdiktálónak hív. Innovációval, méretgazdaságossággal, felvásárlásokkal (vagy épp fordítva, kicsinek és hatékonynak maradva) a konkurencia költségszintje alatt kell maradni, hogy ki tudd véreztetni a versenytársakat és állandóan alá tudj ígérni a konkurens vállalatoknak. Itt az a rossz hír, hogy az állandó öldöklő árverseny gyilkos módon szedi áldozatait és aki nem fejlődik, hamar öngyilkos módon a saját költségszintje alatti áron kezdi árulni a portékáját (hányszor hallottam én ilyenkor a „stratégiai” döntés és a „piacszerzés” álságos indokát…)

 

Ezzel szemben, ha egyedivé tudod tenni a portékádat, akkor megnyílik számodra egy másik „új” piac. Olyan jellemzőkkel kell felruháznod az árudat, ami másoktól megkülönbözteti a terméket, itt jönnek be olyan mágikus szavak, mint a márkaépítés, a marketing, a réspiac. Ha más vagy, mint a többiek, akkor már többé nem az ár a meghatározó tényező, hiszen nem összehasonlíthatóak a termékek. A Nike, Mercedes, Heineken nem bonyolódik árversenybe, ellenben rengeteg pénzt költ arra, hogy más legyen, mint a versenytársai. Csak Nike cipőben kosarazhatsz úgy, mint „Air” Jordan, csak a Mercedesben érezheted magad királynak, és csak az jó fej, aki Heinekent iszik…Csodálatos, hogy hogyan teszik az olyan tömegterméket, mint a víz és a kávé egyedi termékké (ld Evian és Nespresso).

 

Mit jelent ez lefordítva egy ingatlanprojekt számára? Már a telek kiválasztásánál tudnod kell, költségdiktáló vagy differenciáló stratégiát választasz. Ha előbbit, akkor a projekted ki lesz téve a „piaci árak” versenyének. Ellenben egyszerűbb, rutinprojektet tudsz végigvinni: végy egy telket a Váci úton, terveztesd meg akármelyik nagyobb tervező céggel, aki látott már közelről irodát és add oda az értékesítést az első ingatlanügynökségnek, akinek a vezetőjével összefutottál egy ingatlanos bulin. Nagyot nem tévedhetsz, boldogan finanszírozza az ilyen fejlesztést bármelyik bank (nu persze nem az LBCS utáni 1-2 évben, de ennek is vége lesz egyszer), érti a szakma, értik a bérlők, érti a média. Igaz, ha épp a túlkínálat idején viszed piacra a projektedet, akkor naponta fog csörögni a telefonod: túl magas a bérleti díj, vidd lejjebb, hiszen a melletted lévő irodaház már 1 euróval olcsóbb…és jön az internetes licit, újabb és újabb ellenajánlatok és akkor elkezdesz számolni, hogy is jön ki majd az 1,2 ADSCR, amit oly könnyedén beígértél a bankodnak azon az éjjel…

 

Ezután elgondolkozol és összedobsz egy igazi különleges projektet. Keresel egy olyan helyet, ami igazi bukét ad a projektednek, vízpart, panoráma, műemlék épület, kitalálod, hogy mi kell a bérlőknek, ami a tucat-irodákban nem található meg (zöld üzemeltetés, emelt szintű biztonság, loftirodák), összehozol egy egyetemet, K+F központot. Mindehhez kitalálsz egy jó márkanevet és elkezded a fárasztó, de igazán élvezetes munkát. Felépíted a projektedet – a szakma előtt, a finanszírozási piacon, majd a médiában és végül a szó valóságos értelmében.

 

Az egyediséget nem könnyű és nem egyszerű megteremteni. Kreatívnak kell lenni, meglátni a kőben a szobrot, a problémában a lehetőséget, a szénporban a gyémántot. De megéri, mert amikor mások egymás alá licitálnak, te bemutatsz, amikor mások ajánlatot adnak, te prezentálsz, amikor mások egyszámjegyű bérleti díjban gondolkodnak, te a következő ügyfélpartit szervezed.

 

Sok sikert!

 

Címkék: ingatlan mercedes stratégia ár iroda márka nike porter heineken egyedi evian nespresso lbcs irodaprojekt költségdiktáló differenciáló

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása