ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?
 
Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.
 
Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.
 
Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

 

Címkék: budapest ingatlan stratégia válság fejlesztés ingatlanpiac iroda tőke irodaház lakáspiac irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt differenciáló bériroda portfolioblogger projektfinanszírozás

2 komment

 

 
Január a sajtótájékoztatók ideje. Az ügynökségek, piaci szereplők értékelik a 2009.-es évet, muszáj, mert minden publikáció egy hír, minden hír megjelenés, minden megjelenés plusz találat a googleban. (Most jó nagyot mondtam, remek.) Két fő kérdés köré szerveződnek a hírek, milyen volt 2009, milyen lesz 2010?
 
Nos, szerintem:
 
A 2009-es év sokkal rosszabb lett, mint amit 2007-ben gondoltunk volna, sokkal jobb lett, mint amitől 2008 végén tartottunk. Azért az ominózus 2008. szeptember 15.  (lbcs) után bármi elképzelhető volt: a nagy gazdasági világválságot emlegettük és L, V, W -ről vitatkoztunk. Meg egyáltalán arról, hogy lesz-e miről vitatkozni. Azért ne feledjük a 1929-33 között 9000 bank ment tönkre az Egyesült Államokban, emberek lettek öngyilkosok és a válság következménye volt Hitler és a 2. világégés…
 Ehhez képest a gazdaság köszöni szépen jól van, a „zemberek” sorba állnak az áruházakban, tankolnak a benzinkutakon,   utaznak síelni, és viszik haza az LCD tv-ket. A magyar ingatlanlufi nem pukkadt ki, mert nem is igazán volt ilyen (szerencsére). Spanyol ingatlanlufi, dubaii, na az már igen…nagyot is pukkant. Nézzük meg a kedvencemet, a bérirodapiacot. A válság miatt sok irodafejlesztés leállt (a legtöbb mögül a bank farolt ki, másokat a bérlők hiánya miatt állítottak le), még több el sem indult. Szerencsére…mert mi lett volna, ha nincs válság és rázúdul 2009.-ben további 100-200.000 m2 a piacra? Túlkínálat, amit a piac 5 év alatt sem dolgoz fel! Így meg miről van szó? 2010.-ben átadják a 2009.-ben leállított/halasztott fejlesztéseket. Könnyű évnek biztos nem mondható bérbeadás szempontjából, de a bérlők sincsenek könnyű helyzetben! Ui, az a bérlő, amely 2010.-ben nem választ új lokációt, az 2011-12.-ben már gyenge pozícióban lesz, hiszen a finanszírozás hiánya miatt (a banki elemzők ugyebár múltbéli adatokból dolgoznak, amik magas üresedési rátát és alacsonyabb bérleti díjat mutatnak, azt prolongálva a jövőbe kiemelten kockázatosnak értékelik a bériroda fejlesztéseket) nem indul idén (sem) új projekt, így 2011-12.-ben nem lesz miből válogatni… a bérleti díjak emelkednek…a fejlesztők mosolyognak…

 

 

Címkék: ingatlan sajtó válság fejlesztés irodapiac közvetítők lbcs irodaprojekt bériroda

Szólj hozzá!

 

Milyen érdekes a magyar (netes) média világa! Az Eston elemzéséről a blog bejegyzésemet már több mint 2 hete megírtam. Azóta a „nem éri meg irodaházat fejleszteni” kifejezés a saját posztomat jelenti számomra. Erre ma tele van a net ezzel a címmel, amit elég furcsa volt viszontlátni. A portfolio.hu –gondolom- megkapta az elemzést az Estontól, feltette a netre, a többi média -köztük az index is - pedig hamar átvette.
 
Jellemző a mai magyar on- és offline sajtóra, hogy az előrecsomagolt konzerv híreket, publikációkat csak némi-nemű átdolgozás, átfogalmazás után, de gyakorlatilag változatlan tartalommal veszik át és teszik közzé.  Hol van az újságírói gondolkodás, elemzés, összehasonlítás? Tézis, antitézis, szintézis? Deduktív logika? Ez az eset még a jobbik fajtához tartozik, hiszen itt kimondottan egy elemzést publikálnak, de amikor egy – egy fejlesztő vagy tanácsadó cég sajtóközleményét, PR cikkét, sőt mi több, hirdetését hozzák le változatlan tartalommal… Attól mindig frászt kapok! Üdvös lenne vitatni, megkérdőjelezni, de legalább kommentálni az egyes (a cégektől maguktól származó) híreket.

 

 

Címkék: média pr ingatlan sajtó elemzés ingatlanpiac iroda eston irodaház irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt

2 komment

 

 
Beszélgetek az „átlagemberrel” (tudod: akinek statisztikailag 1,99 füle van), elmondom hol dolgozom, 30 mp-en belül jön a kérdés: szükség van még ennyi irodaházra Budapesten???
 
Nézzünk körbe!
 
A közeli Bécs irodaállománya 10 millió m2! Hoppá, ez ötször akkora, mint Budapesté… Na jó, Bécs más, Ausztria központi szerepet játszik a régió gazdaságában, megannyi multi cég régiós központja etc, etc. Rendben, nézzünk egy másik országot, Európa peremén, Portugália. Lisszabon irodaállománya 4 millió m2. Nu, ez már egy ép ésszel felfogható szám, összemérhető a budapesti 2 millióval. Magyarország több szempontból is összehasonlítható Portugáliával. Mindkét ország egy autoriter politikai hatalom és egy tervutasításos gazdaság szorításából menekült lényegében az Európai unióba. Gazdasági tranzíció (rendszerváltás), EU támogatások, politikai instabilitás, rossz ország marketing stb. Lényegében nem tévedünk nagyot, ah azt mondjuk, hogy 10 év alatt utol kell érnünk Lisszabon mai szintjét. Ez 200.000 m2 új irodafejlesztést jelent évente. Teljesen reális szám. Sőt, a B kategóriába lecsúszó régebbi építésű épületekkel ez akár 300.000 m2 is tud lenni (ld előző poszt).

 

Címkék: ingatlan fejlesztés iroda irodaház kétmillió irodapiac bérleti irodaprojekt bériroda

Szólj hozzá!

A minap olvastam az Eston elemzését arról, hogy a magyar piacon megéri-e irodaházat fejleszteni. Az ügynökség volt oly szíves és készített nekünk egy érzékenységvizsgálatot, a bérleti díj, yield mint függő változók, telekár, fejlesztési költség mint független változók figyelembevételével.

 

A „bűvös” hozam bejegyzésben már írtam a yield istenítéséről, itt is erre látunk példát. Mindazonáltal hasznosnak tekinthető a táblázat (bár úgy gondolom, minden olyan fejlesztő, aki már túllépett a „8 év alatt megtérül” típusú „elemzésen” kötelező házi feladatkánt elvégzi a maga érzékenységvizsgálatát), hiszen világosan megmutatja az ingatlanszakma számára, hogy az igazság -ha nem is odaát, de legalábbis a 11-14 eur/m2 bérleti díj és 8-6,5% között van. Nem véletlenül ebben a sávban szóródtak az elmúlt években az A kategóriás ingatlanok bérleti díjai ill. ezeken a hozamokon értékesítették a fejlesztők ingatlanjaikat. Adam Smith láthatatlan keze szépen helyére teszi az árakat, vissza-visszarángatva azokat a költségszint alatti veszteséget jelentő túl alacsony, ill. az extraprofitot generáló túl magas szintektől.

 

Az elemzés címét nem értem ugyanakkor, nekem egyáltalán nem az derült ki belőle, hogy nem éri meg irodaházat fejleszteni Budapesten. Egyrészt 250-400 eurós telekárból indult ki, ami még a válság idején is inkább a túlárazott Váci úti telkekre volt igaz (magam is licitáltam ilyenre 2007-ben, alig akartam elhinni, milyen magasságokba mászott a telkek ára), másrészt miért válság előtti telek vétellel számolnak? Ha a válság alatt már alacsonyabbak a telekárak, akkor abból kell kiindulni, hiszen, ha én ma elhatározom, hogy irodaházat fejlesztek, akkor ma kezdek el telket keresni és a mai telekárakkal kalkulálok. Továbbá az Eston hozamokkal szembeni pesszimizmusát sem tudom osztani, mivel nem kalkulál a fejlesztés időigényével. Ti. ma veszek egy telket, kitalálom a koncepciót, finanszírozást szervezek, megterveztetem, épeng, kiviteli tervek, generálkivitelező tender, kivitelezés, átadás, használatbavételi eng, bérlők beköltözése, fejlesztés cash-flowra állása ciklust végigzongorázom, hol is tartunk? 2012-ben? Ha 2012-ben kiviszem a befektetői piacra a cash flow-val rendelkező projektemet, már újra 7% alatti yieldekkel tudok kalkulálni és máris szép fejlesztői profitot tudok realizálni. Természetesen ilyenkor a pénz időértékét is figyelembe kell venni, a realizált profitot vissza kell diszkontálni a WACC-vel, de kötve hiszem, hogy ne tudnék ígérni 25% alatti hozamot a befektetőim saját tőkéjére vetítve, ami azért 1% alatti EULIBOR esetén rendkívül kecsegetető ajánlat…

 

Szóval, megéri irodaházat fejleszteni?

 

Címkék: ingatlan válság díj fejlesztés smith elemzés ár tőke cash eston profit hozam adam irodaház megtérülés flow bérleti yield irodaprojekt wacc

8 komment

Ha leegyszerűsítem Michael Jordan Porter versenyelméletét, két stratégia közül választhat egy ingatlanfejlesztő egy adott projekt pozicionálása során: költségdiktáló vagy differenciáló. Számomra a kettő közti különbséget egy angol papír-írószer nagykereskedő ügyvezetője magyarázta el legjobban. Eszerint kétfajta termék van, tömegtermék és egyedi termék. A tömegtermék nem különbözik versenytársaitól, hasonló minőségi paraméterek jellemzik (mindegy, hogy ez magas vagy alacsony minőség), a vevők nem tulajdonítanak neki egyedi jellemzőt és emiatt a gyártó/értékesítő cég kénytelen árban versenyezni a konkurenciával. Érthető, ha az olcsó sörök piacán vagy, akkor még olcsóbbnak kell lenned, mint a többiek, ha kínai cipőt árulsz, olcsóbbnak kell lenned, mind a többi kínai cipő. A b2b szegmensben ilyenkor jön az egymás alá ígérgetés és az internetes licit. Ebben a kategóriában a „jó” stratégia az, amit Porter költségdiktálónak hív. Innovációval, méretgazdaságossággal, felvásárlásokkal (vagy épp fordítva, kicsinek és hatékonynak maradva) a konkurencia költségszintje alatt kell maradni, hogy ki tudd véreztetni a versenytársakat és állandóan alá tudj ígérni a konkurens vállalatoknak. Itt az a rossz hír, hogy az állandó öldöklő árverseny gyilkos módon szedi áldozatait és aki nem fejlődik, hamar öngyilkos módon a saját költségszintje alatti áron kezdi árulni a portékáját (hányszor hallottam én ilyenkor a „stratégiai” döntés és a „piacszerzés” álságos indokát…)

 

Ezzel szemben, ha egyedivé tudod tenni a portékádat, akkor megnyílik számodra egy másik „új” piac. Olyan jellemzőkkel kell felruháznod az árudat, ami másoktól megkülönbözteti a terméket, itt jönnek be olyan mágikus szavak, mint a márkaépítés, a marketing, a réspiac. Ha más vagy, mint a többiek, akkor már többé nem az ár a meghatározó tényező, hiszen nem összehasonlíthatóak a termékek. A Nike, Mercedes, Heineken nem bonyolódik árversenybe, ellenben rengeteg pénzt költ arra, hogy más legyen, mint a versenytársai. Csak Nike cipőben kosarazhatsz úgy, mint „Air” Jordan, csak a Mercedesben érezheted magad királynak, és csak az jó fej, aki Heinekent iszik…Csodálatos, hogy hogyan teszik az olyan tömegterméket, mint a víz és a kávé egyedi termékké (ld Evian és Nespresso).

 

Mit jelent ez lefordítva egy ingatlanprojekt számára? Már a telek kiválasztásánál tudnod kell, költségdiktáló vagy differenciáló stratégiát választasz. Ha előbbit, akkor a projekted ki lesz téve a „piaci árak” versenyének. Ellenben egyszerűbb, rutinprojektet tudsz végigvinni: végy egy telket a Váci úton, terveztesd meg akármelyik nagyobb tervező céggel, aki látott már közelről irodát és add oda az értékesítést az első ingatlanügynökségnek, akinek a vezetőjével összefutottál egy ingatlanos bulin. Nagyot nem tévedhetsz, boldogan finanszírozza az ilyen fejlesztést bármelyik bank (nu persze nem az LBCS utáni 1-2 évben, de ennek is vége lesz egyszer), érti a szakma, értik a bérlők, érti a média. Igaz, ha épp a túlkínálat idején viszed piacra a projektedet, akkor naponta fog csörögni a telefonod: túl magas a bérleti díj, vidd lejjebb, hiszen a melletted lévő irodaház már 1 euróval olcsóbb…és jön az internetes licit, újabb és újabb ellenajánlatok és akkor elkezdesz számolni, hogy is jön ki majd az 1,2 ADSCR, amit oly könnyedén beígértél a bankodnak azon az éjjel…

 

Ezután elgondolkozol és összedobsz egy igazi különleges projektet. Keresel egy olyan helyet, ami igazi bukét ad a projektednek, vízpart, panoráma, műemlék épület, kitalálod, hogy mi kell a bérlőknek, ami a tucat-irodákban nem található meg (zöld üzemeltetés, emelt szintű biztonság, loftirodák), összehozol egy egyetemet, K+F központot. Mindehhez kitalálsz egy jó márkanevet és elkezded a fárasztó, de igazán élvezetes munkát. Felépíted a projektedet – a szakma előtt, a finanszírozási piacon, majd a médiában és végül a szó valóságos értelmében.

 

Az egyediséget nem könnyű és nem egyszerű megteremteni. Kreatívnak kell lenni, meglátni a kőben a szobrot, a problémában a lehetőséget, a szénporban a gyémántot. De megéri, mert amikor mások egymás alá licitálnak, te bemutatsz, amikor mások ajánlatot adnak, te prezentálsz, amikor mások egyszámjegyű bérleti díjban gondolkodnak, te a következő ügyfélpartit szervezed.

 

Sok sikert!

 

Címkék: ingatlan mercedes stratégia ár iroda márka nike porter heineken egyedi evian nespresso lbcs irodaprojekt költségdiktáló differenciáló

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása