ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 

 
Január a sajtótájékoztatók ideje. Az ügynökségek, piaci szereplők értékelik a 2009.-es évet, muszáj, mert minden publikáció egy hír, minden hír megjelenés, minden megjelenés plusz találat a googleban. (Most jó nagyot mondtam, remek.) Két fő kérdés köré szerveződnek a hírek, milyen volt 2009, milyen lesz 2010?
 
Nos, szerintem:
 
A 2009-es év sokkal rosszabb lett, mint amit 2007-ben gondoltunk volna, sokkal jobb lett, mint amitől 2008 végén tartottunk. Azért az ominózus 2008. szeptember 15.  (lbcs) után bármi elképzelhető volt: a nagy gazdasági világválságot emlegettük és L, V, W -ről vitatkoztunk. Meg egyáltalán arról, hogy lesz-e miről vitatkozni. Azért ne feledjük a 1929-33 között 9000 bank ment tönkre az Egyesült Államokban, emberek lettek öngyilkosok és a válság következménye volt Hitler és a 2. világégés…
 Ehhez képest a gazdaság köszöni szépen jól van, a „zemberek” sorba állnak az áruházakban, tankolnak a benzinkutakon,   utaznak síelni, és viszik haza az LCD tv-ket. A magyar ingatlanlufi nem pukkadt ki, mert nem is igazán volt ilyen (szerencsére). Spanyol ingatlanlufi, dubaii, na az már igen…nagyot is pukkant. Nézzük meg a kedvencemet, a bérirodapiacot. A válság miatt sok irodafejlesztés leállt (a legtöbb mögül a bank farolt ki, másokat a bérlők hiánya miatt állítottak le), még több el sem indult. Szerencsére…mert mi lett volna, ha nincs válság és rázúdul 2009.-ben további 100-200.000 m2 a piacra? Túlkínálat, amit a piac 5 év alatt sem dolgoz fel! Így meg miről van szó? 2010.-ben átadják a 2009.-ben leállított/halasztott fejlesztéseket. Könnyű évnek biztos nem mondható bérbeadás szempontjából, de a bérlők sincsenek könnyű helyzetben! Ui, az a bérlő, amely 2010.-ben nem választ új lokációt, az 2011-12.-ben már gyenge pozícióban lesz, hiszen a finanszírozás hiánya miatt (a banki elemzők ugyebár múltbéli adatokból dolgoznak, amik magas üresedési rátát és alacsonyabb bérleti díjat mutatnak, azt prolongálva a jövőbe kiemelten kockázatosnak értékelik a bériroda fejlesztéseket) nem indul idén (sem) új projekt, így 2011-12.-ben nem lesz miből válogatni… a bérleti díjak emelkednek…a fejlesztők mosolyognak…

 

 

Címkék: ingatlan sajtó válság fejlesztés irodapiac közvetítők lbcs irodaprojekt bériroda

Szólj hozzá!

Ha leegyszerűsítem Michael Jordan Porter versenyelméletét, két stratégia közül választhat egy ingatlanfejlesztő egy adott projekt pozicionálása során: költségdiktáló vagy differenciáló. Számomra a kettő közti különbséget egy angol papír-írószer nagykereskedő ügyvezetője magyarázta el legjobban. Eszerint kétfajta termék van, tömegtermék és egyedi termék. A tömegtermék nem különbözik versenytársaitól, hasonló minőségi paraméterek jellemzik (mindegy, hogy ez magas vagy alacsony minőség), a vevők nem tulajdonítanak neki egyedi jellemzőt és emiatt a gyártó/értékesítő cég kénytelen árban versenyezni a konkurenciával. Érthető, ha az olcsó sörök piacán vagy, akkor még olcsóbbnak kell lenned, mint a többiek, ha kínai cipőt árulsz, olcsóbbnak kell lenned, mind a többi kínai cipő. A b2b szegmensben ilyenkor jön az egymás alá ígérgetés és az internetes licit. Ebben a kategóriában a „jó” stratégia az, amit Porter költségdiktálónak hív. Innovációval, méretgazdaságossággal, felvásárlásokkal (vagy épp fordítva, kicsinek és hatékonynak maradva) a konkurencia költségszintje alatt kell maradni, hogy ki tudd véreztetni a versenytársakat és állandóan alá tudj ígérni a konkurens vállalatoknak. Itt az a rossz hír, hogy az állandó öldöklő árverseny gyilkos módon szedi áldozatait és aki nem fejlődik, hamar öngyilkos módon a saját költségszintje alatti áron kezdi árulni a portékáját (hányszor hallottam én ilyenkor a „stratégiai” döntés és a „piacszerzés” álságos indokát…)

 

Ezzel szemben, ha egyedivé tudod tenni a portékádat, akkor megnyílik számodra egy másik „új” piac. Olyan jellemzőkkel kell felruháznod az árudat, ami másoktól megkülönbözteti a terméket, itt jönnek be olyan mágikus szavak, mint a márkaépítés, a marketing, a réspiac. Ha más vagy, mint a többiek, akkor már többé nem az ár a meghatározó tényező, hiszen nem összehasonlíthatóak a termékek. A Nike, Mercedes, Heineken nem bonyolódik árversenybe, ellenben rengeteg pénzt költ arra, hogy más legyen, mint a versenytársai. Csak Nike cipőben kosarazhatsz úgy, mint „Air” Jordan, csak a Mercedesben érezheted magad királynak, és csak az jó fej, aki Heinekent iszik…Csodálatos, hogy hogyan teszik az olyan tömegterméket, mint a víz és a kávé egyedi termékké (ld Evian és Nespresso).

 

Mit jelent ez lefordítva egy ingatlanprojekt számára? Már a telek kiválasztásánál tudnod kell, költségdiktáló vagy differenciáló stratégiát választasz. Ha előbbit, akkor a projekted ki lesz téve a „piaci árak” versenyének. Ellenben egyszerűbb, rutinprojektet tudsz végigvinni: végy egy telket a Váci úton, terveztesd meg akármelyik nagyobb tervező céggel, aki látott már közelről irodát és add oda az értékesítést az első ingatlanügynökségnek, akinek a vezetőjével összefutottál egy ingatlanos bulin. Nagyot nem tévedhetsz, boldogan finanszírozza az ilyen fejlesztést bármelyik bank (nu persze nem az LBCS utáni 1-2 évben, de ennek is vége lesz egyszer), érti a szakma, értik a bérlők, érti a média. Igaz, ha épp a túlkínálat idején viszed piacra a projektedet, akkor naponta fog csörögni a telefonod: túl magas a bérleti díj, vidd lejjebb, hiszen a melletted lévő irodaház már 1 euróval olcsóbb…és jön az internetes licit, újabb és újabb ellenajánlatok és akkor elkezdesz számolni, hogy is jön ki majd az 1,2 ADSCR, amit oly könnyedén beígértél a bankodnak azon az éjjel…

 

Ezután elgondolkozol és összedobsz egy igazi különleges projektet. Keresel egy olyan helyet, ami igazi bukét ad a projektednek, vízpart, panoráma, műemlék épület, kitalálod, hogy mi kell a bérlőknek, ami a tucat-irodákban nem található meg (zöld üzemeltetés, emelt szintű biztonság, loftirodák), összehozol egy egyetemet, K+F központot. Mindehhez kitalálsz egy jó márkanevet és elkezded a fárasztó, de igazán élvezetes munkát. Felépíted a projektedet – a szakma előtt, a finanszírozási piacon, majd a médiában és végül a szó valóságos értelmében.

 

Az egyediséget nem könnyű és nem egyszerű megteremteni. Kreatívnak kell lenni, meglátni a kőben a szobrot, a problémában a lehetőséget, a szénporban a gyémántot. De megéri, mert amikor mások egymás alá licitálnak, te bemutatsz, amikor mások ajánlatot adnak, te prezentálsz, amikor mások egyszámjegyű bérleti díjban gondolkodnak, te a következő ügyfélpartit szervezed.

 

Sok sikert!

 

Címkék: ingatlan mercedes stratégia ár iroda márka nike porter heineken egyedi evian nespresso lbcs irodaprojekt költségdiktáló differenciáló

Szólj hozzá!

Legalábbis időről időre ilyen szalagcímeket láthatunk a sajtóban. Ilyenkor mindig felmerül bennem melyik piac? Az ingatlanpiac mely szegmense? Melyik országban? Mihez képest? Szűkítsük! Hír 2008 09. 09. dátummal (alig 1 héttel az ominózus LBCs napja előtt...) "Összeomlott a brit ingatlanpiac" szalagcím, kicsit tovább olvasunk: "Összeroskadt a brit ingatlanpiac a jelzálog-finanszírozás szinte teljes elapadása nyomán - áll a vezető brit ingatlanforgalmi piacfigyelő intézet kedden közzétett friss felmérésében. Szakértői előrejelzések meredek árzuhanást is jósolnak a következő két évre." (www.corp.origo.hu/ingatlan/20080909-brit-gazdasag-osszeomlott-az-ingatlanpiac-nincs-vasarlo-esnek-az-arak.html)

 

Hűha, meg kell kongatni a vészharangot, ne építs plázát, bériroda-házat, leállhatsz a raktárak fejlesztésével...de pár sorral lejjebb kiderül, hogy a lakástranzakciók száma csökkent a megelőző 3 hónapban az ingatlanügynökségek jelentése szerint. Hüm-hüm...Mit is jelent ez? Mr Smith el akarja adni a használt sorházi lakását (10 éve újította fel utoljára, a professzionális üzemeltetést hírből sem ismeri), de nem talál vevőt. Persze, hogy nem talál vevőt, hiszen "mindenki" tudja, hogy a lakásárak túlárazottak, így az x áron árult lakást csak x*0,8 áron akarják megvenni. Ennyiért pedig Mr Smith nem adja, hiszen a szomszédja tavaly még x*1,1 ért adta el a hasonló állapotban lévő ingatlanát.

Mire lehet ebből következtetni? Hogy az ingatlanügynökségeknek nehezebb munkája lesz. Kénytelenek megdolgozni a jutalékukért, terméket kreálni a nem-termékből, vevőt keresni, mediálni és (végre) valami hozzáadott értéket kreálni. Szörnyű kilátások... A közvetítőnek több a munkája, az ingatlantulajdonos (no meg a bankja) retteg, mert az ingatlana nem ér annyit, amennyi hitelt vett fel rá (hm, kényszerítette valaki?), a vevők pedig nem kapnak olyan finanszírozást, amihez szoktak (ingatlan értékének 100%-a).

Schumpeter szerint a válság megtisztítja a piacot, teremtő rombolásról beszél. Tessék utánanézni.

 

 

Címkék: ingatlan brit válság összeomlás lakáspiac közvetítők schumpeter lbcs

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása