ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?
 
Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.
 
Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.
 
Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

 

Címkék: budapest ingatlan stratégia válság fejlesztés ingatlanpiac iroda tőke irodaház lakáspiac irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt differenciáló bériroda portfolioblogger projektfinanszírozás

2 komment

 

 
Előre bocsájtom, nem tisztem igazságot tenni, nem ismerve az ügy részleteit, azt a –bizonyára – több méternyi irathalmazt, amit át kell tekinteni egy ilyen ügy vizsgálatakor. Lehet, hogy az Ablon valóban csak „lenyúlta” a szomszédot, de az is lehet, hogy a szomszéd volt „török átok” (osztatlan közösben lenni mindig veszélyes).
Az viszont előrelépés a magyar igazságszolgáltatási gyakorlatban (eltekintve most a konkrét ügy azon kárvallottjaitól, akik nem tehetnek semmiről, hiszen egy betongyár vétlen alkalmazottai, akiket szívből sajnálok), hogy elismeri és pénzzé konvertálja azt a kárt (majd meg is ítéli a fejlesztőnek), amit egy harmadik szereplő egy ingatlanfejlesztés hátráltatásával okoz.  Miért is fontos ez? Az ingatlanfejlesztés kockázatos iparág, ennek megfelelően az equityre (a tulajdonosok által biztosított saját tőkére) magas hozamot kell fizetni. Az én hüvelykujj szabályom szerint egységnyi befektetett tőkére egységnyi hozamot tud egy fejlesztő fizetni, ami azt jelenti, ha gyorsan dolgozik és a telek megvásárlásától a felépített, bérbeadott ingatlanprojekt értékesítéséig nem telik el több mint három év, akkor egy tisztességes 30%-os éves hozamot tud adni a tulajdonosoknak. Ebből a gyors számolásból látszik, hogy az időfaktornak rendkívül nagy szerepe van. Ha a 3 év 5 év vagy még több, akkor már a hozam nem is annyira tisztességes és elkezd konvertálni a kevésbé kockázatos iparágak elvárt hozama felé, ami azt jelenti, hogy a tulajdonos rossz döntést hozott, máshova kellett volna vinnie tőkéjét (ill. a menedzsment rosszul teljesített, nem a tulajdonosi érdekeknek megfelelően járt el). Persze sokan ilyenkor felhördülnek, hogy ki az isten az a „tulajdonos”, akinek az érdekeit így szem előtt kell tartani, legyen már türelmes, ha ilyen gazdag, felesleges pénze van stb. Lehet iylen demagógul hozzáállni, de nem érdemes. Sok esetben a tulajdonosok nyugdíjalapok, befektetési alapok, akik a „zátlagember” pénzét kezelik, amiből a „zemberek” nyugdíja lesz: Ön mit szólna hozzá, ha kiderülne, hogy azért lesz fele a nyugdíja, mert az alap, amely kezelte megtakarításait, olyan fejlesztésbe tetet a pénzét, amelyet egy xy szervezet, szomszéd stb. önkényesen megakadályozott abban, hogy a fejlesztést végigvigye?
Mélységesen egyetértek azzal is, hogy ugyanez a fejlesztő nekiment a zuglói önkorinak (itt is hangsúlyozom, hogy nem ismerem a konkrét ügyet, nem tudom, kinek van „igaza” és nem is kívánok a felek felett ítélkezni).
 Tudom, hogy az a pesti közhely, hogy az ingatlanfejlesztők megkenik az önkormányzatokat és egy kis (nagy) boríték ellenében bármit el lehet intézni, de a tapasztalatom az, hogy a bürokratikus túlszabályozás, az állandó módosítások, nehezedő előírások miatt inkább egy „problémafaktor”, mint segítség a helyi hatóság. És igen, azt is fel kell ismerni, hogy ha (és amennyiben) egy önkormányzat visszaél az engedélyeztetési jogával, akkor az kárt okoz a fejlesztőnek és azt meg téríteni.

 

 

Címkék: ingatlan zugló tőke hozam ingatlanfejlesztés ablon equtiy

3 komment

 

 
Az Ingatlan és Befektetés 2010. januári számában megjelent egy interjú Demján Sándorral a Trigranit elnökével. A cím pozitív kicsengése ellenére („Közép- Kelet-Európáé a jövő”) néhány megdöbbentő logikai bakugrást véltem felfedezni.
 
Előrebocsájtom, nagyon tisztelem Demjánt, a magyar gazdaságban és azon belül is az ingatlanpiacon betöltött szerepéért, meggyőződésem, hogy nem véletlenül lett a leggazdagabb magyar tőkés. Ezen interjúban azonban olyan állításokat fogalmaz meg, amivel kénytelen vagyok vitatkozni.
A szakmában régóta elterjedt az a nézet,. Hogy a Trigranit „bünteti” Magyarországot, nem itt indítja új projektjeit, Demján „haragszik” Magyarországra. (Apró jelen ennek pl, hogy a honlap magyarul nem, csak angolul, horvátul és oroszul érhető el). Az ominózus interjú is ezzel kezdődik. Demján válasza ugyankor szakmailag teljesen helytálló. Az elmúlt 2 évben Magyarország kockázati felára olyan magas volt, ami lehetetlenné tette a forrásszerzést. Emögött az áll, hogy a nagy volumenű hitelkihelyezés forrását a hazai bankok külföldi (anyavállalati vagy harmadik feles) hitelekből tudják biztosítani. Frankfurtból, Londonból, Milánóból nézve a magyar országkockázat (amit árazni kell a hitelezőnek, amikor határon túli finanszírozást végez) magasabb volt,a mint a régió más államáé: ezt számokban a CDS (credit default swap – ez egy pénzügyi termék, ennek megvásárlásával, gyakorlatilag bebiztosítja magát a hitelező az ország csődje ellen, ennek ára van, amit a CDS-t kibocsájtó bank a biztosítandó hitel százalékában határoz meg: 100 bp=1% felár/év) jeleníti meg. Magyarország CDS felára (euró alapon) 4-6% volt a „vérzivataros” időkben (összehasonlításul ez 2007 előtt 100 bp alatt állt).Miközben más országoké 1-2% alatt maradt még ebben az időszakban is. Ez rendkívül megdrágította a projekthitelezést. (Friss hír: Görögország CDS-e magasabb, mint Magyarországé: „Bokros needed!”)
 
Az ezután következő okfejtés viszont enyhén szólva is megdöbbentő. Demján arra hivatkozik, hogy a magas magyar forrásköltségeknek a túlzott magyar privatizáció az oka, mondván, hogy így nem lenne szüksége Magyarországnak külföldi forrásokra. Arra hivatkozik, hogy „Az energiaszektor, az infrastruktúra és egyéb nagyobb tételek lengyel kézben maradtak, ez pedig lakossági betétekben multiplikálódott”.
 
 
Ezen hosszasan elgondolkodtam, de nem sikerült megértenem a közgazdasági tartalmát. Ha nem privatizáljuk annak idején az erőműveket, akkor a további erőmű beruházásokhoz belső forrásokat (lakossági betétek) vagy külföldi hitelfelvételt kellett volna igénybe venni. Az első elszívta volna a megtakarításokat és a mai beruházásokhoz ugyanúgy külső hitelfelvételre lenne szükség, az utóbbi pedig rendkívüli mértékben megemelte volna az államháztartási hiányt, ami éppenséggel a magyar CDS drasztikus emelkedéséhez vezetett volna.
 
Ezzel szemben az utóbbi évek elszabadult magyar országkockázatát sokkal inkább a magyar gazdaságpolitika 2004 - 2006. közötti hiteltelenségében kell keresni. A sztrádapénzek körüli trükközések, a havonta felfelé módosuló államháztartási hiány bejelentések, az évente tolódó euró bevezetés napról napra rontotta Magyarország nemzetközi megítélését.
 
Demján következő állítása „Az állam arra fog kényszerülni, hogy újabb állami vállalatokat alapítson, ha munkahelyeket akar teremteni” azt vizionálja, hogy visszatér kis hazánkba a szocializmus. Na ettől mentsen meg minket…valaki! Elképzelem, ahogy a képzett magyar csinovnyikok Porter versenymodellét elemezve elhatározzák, hogy beindítják magyar Szilícium-völgyet és megalapítják a magyar Intel-t, Apple-t, HP-t! Érdekes módon ezek a vállalatok nem állami alapításúak (ahogy a Trigranit sem!), hanem kreatív, innovatív, vállalkozó szellemű emberek „alkotása”. Ha már ott tartunk, hogy mit kell tennie az államnak, hogy munkahelyeket „teremtsen” (pl a Trigranit is inkább magyar projekteket indítson), akkor sokkal inkább hiteles magyar gazdaságpolitikára, kiszámítható, tervezhető adókörnyezetre, alacsonyabb munkabér terhekre, kisebb bürokráciára, szolgáltató államra van szükség. Ha már…

 

Címkék: apple ingatlan intel válság fejlesztés állam hp erőmű tőke államháztartási hiány porter trigranit demján sándor cds szilícium völgy ingatlan és befektetés országkockázat sztrádapénz

2 komment

A minap olvastam az Eston elemzését arról, hogy a magyar piacon megéri-e irodaházat fejleszteni. Az ügynökség volt oly szíves és készített nekünk egy érzékenységvizsgálatot, a bérleti díj, yield mint függő változók, telekár, fejlesztési költség mint független változók figyelembevételével.

 

A „bűvös” hozam bejegyzésben már írtam a yield istenítéséről, itt is erre látunk példát. Mindazonáltal hasznosnak tekinthető a táblázat (bár úgy gondolom, minden olyan fejlesztő, aki már túllépett a „8 év alatt megtérül” típusú „elemzésen” kötelező házi feladatkánt elvégzi a maga érzékenységvizsgálatát), hiszen világosan megmutatja az ingatlanszakma számára, hogy az igazság -ha nem is odaát, de legalábbis a 11-14 eur/m2 bérleti díj és 8-6,5% között van. Nem véletlenül ebben a sávban szóródtak az elmúlt években az A kategóriás ingatlanok bérleti díjai ill. ezeken a hozamokon értékesítették a fejlesztők ingatlanjaikat. Adam Smith láthatatlan keze szépen helyére teszi az árakat, vissza-visszarángatva azokat a költségszint alatti veszteséget jelentő túl alacsony, ill. az extraprofitot generáló túl magas szintektől.

 

Az elemzés címét nem értem ugyanakkor, nekem egyáltalán nem az derült ki belőle, hogy nem éri meg irodaházat fejleszteni Budapesten. Egyrészt 250-400 eurós telekárból indult ki, ami még a válság idején is inkább a túlárazott Váci úti telkekre volt igaz (magam is licitáltam ilyenre 2007-ben, alig akartam elhinni, milyen magasságokba mászott a telkek ára), másrészt miért válság előtti telek vétellel számolnak? Ha a válság alatt már alacsonyabbak a telekárak, akkor abból kell kiindulni, hiszen, ha én ma elhatározom, hogy irodaházat fejlesztek, akkor ma kezdek el telket keresni és a mai telekárakkal kalkulálok. Továbbá az Eston hozamokkal szembeni pesszimizmusát sem tudom osztani, mivel nem kalkulál a fejlesztés időigényével. Ti. ma veszek egy telket, kitalálom a koncepciót, finanszírozást szervezek, megterveztetem, épeng, kiviteli tervek, generálkivitelező tender, kivitelezés, átadás, használatbavételi eng, bérlők beköltözése, fejlesztés cash-flowra állása ciklust végigzongorázom, hol is tartunk? 2012-ben? Ha 2012-ben kiviszem a befektetői piacra a cash flow-val rendelkező projektemet, már újra 7% alatti yieldekkel tudok kalkulálni és máris szép fejlesztői profitot tudok realizálni. Természetesen ilyenkor a pénz időértékét is figyelembe kell venni, a realizált profitot vissza kell diszkontálni a WACC-vel, de kötve hiszem, hogy ne tudnék ígérni 25% alatti hozamot a befektetőim saját tőkéjére vetítve, ami azért 1% alatti EULIBOR esetén rendkívül kecsegetető ajánlat…

 

Szóval, megéri irodaházat fejleszteni?

 

Címkék: ingatlan válság díj fejlesztés smith elemzés ár tőke cash eston profit hozam adam irodaház megtérülés flow bérleti yield irodaprojekt wacc

8 komment

Ingatlanfejlesztők, ha egymás között beszélgetnek, még el se fogy a capuccinóról a hab, amikor elhangzik a „yield” szó, majd vérre menő csatát folytatnak a 7% alatt/felett problematikájáról.

Egyetlen számba sűrítik mindazt a szépséget, térformálást, téglát, üveget, burkolatot, dizájnt, amit egy épület, ingatlan, fejlesztés másnak jelent(het).

 

Mit takar ez a mágikus szám?

 

A klasszikus ingatlanfejlesztő nem bérbeadási céllal fejleszt, nem kívánja a „megfejlesztett” ingatlanát vagyonelemként hosszú távon a portfóliójában tartani, hanem amint bérbe adta az ingatlant mint cash flow-val rendelkező, folyamatos bevételt termelő projektcéget értékesíti.

Az éves bevétel és az értékesítési ár hányadosa %-ban kifejezve, ez a hozam.  Matematikailag az IRR-rel egyezik meg, hiszen mindkettő a befektetett tőke (figyelmen kívül hagyva a tőke forrását) megtérülését mutatja. Ez egy nagyon kényelmes mutatószám, az ingatlanok gyors értékelésére szolgál, nem szükséges taglalni a lokációt, márkanevet, közös területi szorzót, nem kell gépészeti rendszerekről csevegni.

 

A Közgáz vállalati pénzügyek bibliája, a „Brilli-Májersz”, úgy vezeti be a nettó jelenérték számítást mint ami kiváltja a”megtérülési idő” és „IRR” számításokat, mivel az utóbbiak használhatatlanok változó (pláne megforduló) pénzáramok esetén. Tipikusan ilyen az ingatlanprojekt is, főleg, ha nem egy-bérlős, „build-to-suit” projektről van szó. Bérlők jönnek-mennek, a bérbeadó a piaci viszonyoknak megfelelően csökkenti, növeli a bérleti díjakat, több éves szerződésnél mindig benne van az inflációkövetés, az ingatlan életének első öt éve után kifutnak a kedvezményként adott ingyenes hónapok, életbe lépnek az előre beépített bérleti díj emelések stb. Emiatt sokkal szofisztikáltabb értékelést jelent az NPV, a nettó jelenértékre diszkontált cash flow alapú modellezés.

 

De hát ki tud kávé mellett hosszú excel táblát babrálni, amikor elég annyit kérdezni „ a és mennyi a yieldje”?

 

Címkék: ingatlan fejlesztés tőke cash hozam megtérülés flow yield irr npv dcf diszkontált

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása