Kovács András barátom megkérdezte a múltkor, „ki mondja meg, hogy mi számít még A kategóriásnak?”. A BIEFnek van egy kategorizálási rendszere, amelyről egy rövid leírás itt található. Eszerint többé-kevésbé objektív és szubjektív tényezők határozzák meg, hogy egy bériroda belefér az A kategóriába vagy nem. Én úgy látom, hogy ez hasonló a „prémium autó” fogalmához. Bizonyára meg lehetne fogalmazni Exceltábla-szerűen a prémium autó fogalmát is (méret, légzsákok, teljesítmény, biztonsági extrák), de közelebb jutunk, ha a designt, presztízs, imázs (de rondán néz ki így leírva) fogalmakat vesszük elő.
Mindenesetre az ingatlanok esetében a saját szempontrendszerem a következő:
- Lokáció: A kiskereskedelemben a hármas alapelv a „lokáció, lokáció, lokáció”. A bérirodák esteében, ugyan a triplázás túlzás, de a szempontok közül mindenképp az első helyen kell említeni. Megközelíthetőség (tömegközlekedéssel, autóval egyaránt), a környezet maga már az első pillanatban eldönti egy bérlő szemszögéből, hogy rajta maradhat-e egy projekt a short listen.
- Design: Az épület külső és belső megjelenése, stílusa, az anyagválasztás. Itt az az érdekesség, hogy aki tervezőasztalról választ irodát, valószínűleg el se tudja képzelni, hogy fog kinézni a valóságban a leendő irodája. Ilyenkor segít egy neves tervezőiroda „márkaneve”, ami előre eladj az ingatlant, presztízst biztosítva a projektnek.
- Műszaki kiépítettség: Néhány évente még az épülettechnológia is megújul, fejlődik. Nemrég a 2 csöves fancoil rendszer, ma már a 4 csöves a minimum. Az álpadló még ma is divatos bérlőfogó eszköz (rugalmas gyengeáramú kábelezés céljából), pedig a wifi korában már inkább csak az erősáramú kábelezésnek van szerepe. A gépészeti technológia is nagy változások előtt áll, az energiamenedzsment ill energiahatékonyság előtérbe kerülése várható.
- Szolgáltatások: Több nyelvű, professzionális és előzékeny recepció, online monitoringolható SLA-n alapuló üzemeltetési rendszer, és a napi életet megkönnyítő szolgáltatói bérlői mix (posta, étterem, bank, ruhatisztító)
Ezek persze sokkal inkább szubjektív szempontok, ami alapján nehezebb megmondani, mi tartozik az „A” kategóriába és mi a „B” be, aminek a statisztikák összeállításában van szerepe (ld „2 millió m2”). Én ezzel ugyanúgy vagyok, mint a szállodák csillagaival. A csillagokat kénytelen kelletlen objektív szempontok alapján adják, minthogy kapható-e francia vörösbor, van-e éjjel is catering, vagy a magyar konyhán kívül, megjelennek-e a nemzetközi konyha remekei. Ezzel szemben, ha belépek egy szálloda lobbijába és nem érzem magam „különleges helyen”, akkor felőlem adhatnak akár ausztrál bort is, bizony az csak 4 csillagot érdemel tőlem…
