ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 Válasz Jakab Andor blogjának "Tőlem ezért nem kapsz munkát" bejegyzésére.

12 embernek adok munkát, majd 120-nak is akár. Lesz, aki szép irodában fog dolgozni, lesz, aki kint terepen. De ez mindegy is. Hogy miért tudok munkát adni képzett, lojális, dolgozni akaró embereknek ilyen “gazdasági körülmények” közepette? Mindjárt elmondom.

Sok nőt alkalmaznék. Hogy miért? Mert a nők megbecsülik a munkahelyüket, munkájukat és a munkaadójukat. Tudják, hogy mások kisgyerekkel -vagy épp szülés előtti korban -fel sem vennék őket, ezért két kézzel kapaszkodnának az állásukba. Világossá tenném, hogy a szülési szabadság után visszavárom őket. Ezért csak annyit kell tenniük, hogy odafigyeléssel végzik a munkájukat, kreatívak és maximálisan kiszolgálják a vevőket. Ebben amúgy is jobbak, mint a férfiak. Továbbá jobb csapatjátékosok is, nagyobb az empátiakészségük, ezért jobb munkaerők.

50 év felettit is alkalmaznék, ha úgy látom, hogy szükség van a tapasztalatukra és bölcsességükre. Ők tudják, hogy nem ugrálhatnak, mert máshol már nem kapnak állást. Ugyan hamar védett korba lépnek, de azt is tudtukra adom, hogy rendkívüli felmondással is eltávolíthatók, márpedig, ha akarom, találok megoldást a rendkívüli felmondásra (amit a kormány most fog azonnali felmondásra változtatni és még inkább megkönnyíti ennek az eszköznek az alkalmazását).

A 25-50 év közöttiekkel sincs gondom, fel sem veszem azokat az embereket, akiken látom, hogy nem csillog a szeme, amikor az interjún velem beszél. Hogy ilyen nagyon kevés van? Persze, hogy! De lehalászom a legjobbakat, a konkurenciának csak az marad, akivel én már nem akarok dolgozni.

  1. A fusiban dolgozó garanciát, számlát nem adó, ÁFÁ-t nem bevalló konkurencia nem rendít meg. Szerencsére a piacgazdaság nem úgy működik, hogy a vevő ahhoz megy, aki 10 Ft-tal olcsóbban adja a portékát. Ha így lenne, akkor nem lehetne eladni Mercedes autót, Armani öltönyt, Miele háztartási gépet, Siemens transzformátort vagy Trane központi klímát. Ezek mind drágábbak, mint a távol-keleti, török stb. termékek, mégis a fogyasztók szívesen vásárolják. Mert a fogyasztó nem autót, öltönyt, hűtőt vesz, hanem értéket.  Biztonságot. Nyugalmat. Presztízst. Ehhez pedig magas szintű szolgáltatások kellenek. Udvarias és segítőkész ügyfélszolgálat. Profi, kreatív eladók. Ehhez pedig profi HR kell, mert már az álláshirdetésnél elbukik az, aki nem ért a toborzás-kiválasztás rejtelmeihez. A konkurencia már itt elvesztette a csatát. A csalókhoz csalók mennek dolgozni, ezt pedig a vevők is megérzik. A konkurencia képzetlen dolgozói helyett, nálam jól képzett, megbecsült a munkahelyüket szerető és megbecsülő nők és 50 felettiek dolgoznak, akiket betanítok és tréningezek és továbbképzek. Ezért olyan szolgáltatást tudok nyújtani a vevőimnek, amitől esze ágában sem lesz az “ócsó” gagyi konkurenciához menni. Oda csak a rossz vevők mennek, akik nem fizetnek a beszállítóiknak,de belőlük nem lehet megélni, csak tönkremenni.
  2. A konkurencia lejárató kampánya célba sem ér, mert én a marketingcommando-val dolgozom. Olyan proaktív gerilla kampányom lesz, amitől elterjed a piacomon a híre az egyedülálló szoláltatási színvonalnak. CRM-et használok és a vevőadatbázisomat folyamatosan elemzem. Az elemzés eredményeit felhasználom és folyamatosan kommunikálok a piacommal Facebookon, hírlevelen, direct marketinggel. Konferenciát és vevőtalálkozókat szervezek. Amire a konkurenciát is meghívom. Következő évben ő is szervez ilyet, de az olcsó áraiból csak gagyi olcsó dolgokra futja, ezért az a visszájára sül el. Sajnálja a pénzt  marketingre és  a vevőire. Nem is ért hozzá. A vevők ezt is megérzik és megjegyzik…
  3. Azon alkalmazottak, akik csak azért jönnek hozzám, hogy aztán fusiban, féláron ugyanezt eladják a vevőknek, pórul járnak. A cégem ezernyi vállalatépítési és vezetési tudás, know-how, eszköz, képesség és készség összessége, amit nem tudnak könnyen reprodukálni. Sőt, sehogy. Én ezt tudom, ezért hagyom, hogy a szakmát kitanult alkalmazottaim saját vállalkozást alapítsanak, sőt beszállok egy kis tőkével is, erre alapozva már a franchise hálózatom kiépítésén dolgozom. A tanácsadóm óra díja 100 000 Ft, ezt sem tudja megfizetni az “ócsó” konkurencia.
  4. Mindezt folyamatosan kommunikálom a közösségi médiában, a vevőtalálkozókon, a hírlevelemben és persze a jól képzett és elkötelezett értékesítőim személyesen is elmondják az ügyfeleknek egy finom kávé mellett. A legjobb ügyfeleimmel a golfpályán találkozom (amiről a z “ócsó” konkurencia azt hiszi, hogy az öreg, unatkozó, kövér milliomosok sportja, ezért messziről elkerüli, mintahogy a vevőim is őt), akik értékelik a figyelmet, amit kapnak és személyesen köszönik meg, hogy vállalkozásaim mennyit segítettek nekik az üzletük építésében.

Természetesen, ha végre nem egymillió ember tartana el tízmilliót Magyarországon, hanem mindenki úgy gondolkodna, mint én, akkor végre 4 millió adófizető lenne. Na ekkor, és csak ekkor már az állam sem vonna el 70%-ot, csak 30%-ot.  Sok kreatív, hosszú távon gondolkodó, a vezetés, cégépítés rejtelmeit ismerő és megtanuló vállalkozót és cégvezetőt kívánok!

Az eredeti bejegyzés a szerző Változásmenedzser.hu blogján jelent meg.

 

Címkék: marketing blog oktatás mercedes jakab golf menedzsment áron portfolioblogger változásmenedzser.hu

16 komment

 


Facility manager –e vagy?
 
Kezdjük az elején, mi a tök a facility management? Erre a kérdésre 100 ingatlanosból 99 rávágja, hogy ingatlanüzemeltetés, majd kissé leereszkedő mosollyal hozzáteszi: „Tudod…Goooondnoook…” A maradék 1 fő, (na, ő járt létesítménygazdálkodási képzésre a patinás BME épületébe) és büszkén rávágja, hogy a Létesítménygazdálkodás az egy szervezet támogató tevékenység, amit a létesítménygazda (facility manager) irányít.
Bizonyítékul, hogy nem én találtam ki, citálom a CEN- EU friss ropogós szabványát (merthogy van ám FM szabvány, sőt lesz még 6 másik!):
„A létesítménygazdálkodás nem más, mint egy szervezet meghatározott belső folyamatainak az integrációja. Célja a főtevékenység támogatása és hatékonyságának javítása kölcsönösen elfogadott szolgáltatások nyújtásával, és azok folyamatos fejlesztésével. A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselését jelenti, a szervezet stratégiájának figyelembe vételével.”
A 90-es évek közepén a vállalat-gazdaságtan órán, amikor a marketinget akarta a tanárunk bemutatni, azzal kezdte, hogy felírta a táblára
 
MARKETING ≠ REKLÁM
 
Ezt ma már nem kell magyarázni, de a létesítménygazdálkodás körüli definíciós polémiák még mindig nem zárultak le. Ezért hadd vegyem elő volt tanárom módszerét:
 
LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁS ≠ ÉPÜLETÜZEMELTETÉS
 
Ha csak az angol verziónál maradunk az előbbi az FM, utóbbi pedig a BS (Building Services), ami ugyebár sem közelről, sem távolról nem fedi egymást. A létesítménygazda azon dolgozik, hogy a annak a szervezetnek, amely részére a szolgáltatásokat szervezi a szervezet stratégiai céljainak és alapvető képességének legmegfelelőbb szolgáltatásokat nyújtsa (ill. szerezze be a piacról), legyen ez épület vagy bármely más ingatlan (területmenedzsment, irodák, raktárak bérlése vagy építése és üzemeltetése), autó (flotta menedzsment), bútorok, egyszerűbb IT eszközök, irodaszerek, vagy akár étkezés (catering). Az épületüzemeltető pedig a korszerű menedzsmentismeretekkel rendelkező XXI. századi gondnok.
 
AM-PM-FM: Hogy is van ez?
 
A multinacionális ingatlanügynökségek hierarchizálása alapján terjedt el a fenti szentháromság, amit egyre inkább nehezebb kiverni a fejekből. Láttam már olyan cikket is, ami „tudományosan” definiálja és félreinformálja a szakmát.
Az AM/PM/FM piramis alapja a béringatlan piacnak azon sajátossága, hogy ezen ingatlanok többsége alapok tulajdonában áll, amelyek a befektetési tevékenységüket tekintik stratégiai tevékenységnek és költséghatékonysági okokból a számukra csak „asset-nek” (cash flow-t termelő eszköznek) hívott ingatlanok hasznosítását és üzemeltetését kiadják szakcégeknek, többnyire ügynökségeknek. Az ingatlanalap munkatársa végzi az Asset Management-et, a főleg bérlőmenedzsmentet magába foglaló feladatokat Property Managementnek hívják, míg az ingatlan üzemeltetését –tévesen - FM-nek, .
Ebben a szemléletmódban a piramis csúcsán az Asset Manager áll, aki a legtöbb pénzt visz haza (és ritkán magyar, tegyük hozzá, mivel a nemzetközi alapok egy regionális központból irányítják a kis magyar piacot) és beszámoltatja a PM céget, aki ugráltatja az „FM” céget.
Ha valaki megértette a létesítménygazdálkodás definícióját, akkor itt kiderül, hogy a szakma csúcsán valójában a bérlő létesítménygazdája áll, ugyanis ő az, aki még az Asset Managert is ugráltatja és neki számol be valójában a PM ill. annak „FM” alvállalkozója, aki valójában BS-t, tehát a Building Service-t, az épület üzemeltetését végzi. Ilyen tekintetben az „AM/PM/FM” cégek, menedzserek mind létesítménygazdálkodási szolgáltatók, akik az értékteremtési lánc különböző elemeit képviselik. A bérlő létesítménygazdája meg a király, merthogy mindig a vevő a király. Ugyebár.
 
És a Tied mekkora?
 
Mivel pontos adat nem áll rendelkezésre, csak becsülni tudjuk a létesítménygazdálkodási piac méretét. A Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Minisztérium berkein belül készült egy Nemzeti Létesítménygazdálkodási Stratégia nevű anyag (ez nagy szó, tudtommal Magyarországon csak a logisztikai szakma készített hasonlót!), ami bemutatásra került a HFMC 2009 létesítménygazdálkodási konferencián (www.fmkonferencia.hu) Sajnos a stratégia a tárcaközi egyeztetésen nem ment át, így nem lett hivatalos kormányhatározat belőle, tehát egy nem elfogadott tervezetnek tekintendő.
 Ezen stratégiai anyagban a piac méretét 1500-2000 Milliárd Ft-ra becsülik éves szinten, ami azért valljuk be, megdöbbentő szám, hiszen ez a magyar GDP 7-8%-a, amit a foglalkoztatottak 8-11%-a termel meg! Ha belegondolunk, hogy a létesítménygazdálkodási szolgáltatások jó része alacsony képzettségű humán erőforrást alkalmaz (hogy eufemisztikusan fogalmazzam meg a „tanulatlan ember” kifejezést), akiknek először is munkát adunk, másodszor pedig professzionális szolgáltatásmenedzsmentre oktatunk, akkor már felsejlik mindenki előtt a létesítménygazdálkodás nemzetgazdasági fontossága. Sokaknak ez az egyetlen út a társadalmi beilleszkedésre, sőt felemelkedésre is, ami épp a létesítménygazdálkodási diszciplína elsajátításában rejlik. Kevésbé tudományosan: A takarítás, őrzés-védés, kertészet, stb. mind-mind szakmák, ahol egyrészt az adott szakmát meg kell tanulni, másrészt meg kell tanulni, hogy a vevőért, a vevőnek dolgozunk. Hogy olyan alapvető elvárásokkal kezdjem, mint a munkába fel kell öltözni, meg kell mosakodni, fésülködni (hogy ez még mindig milyen sok embernek magas???), köszönni kell, értelmesen, jól hallhatóan stb.
 
Mi mennyi? - a mérés fontossága a létesítménygazdálkodási szolgáltatásokban
 
A létesítménygazdálkodás operatív szinten „az ördög a részletekben” típusú problémákkal szembesül. A létesítménygazdálkodás nem műszaki kérdés, hanem szolgáltatás menedzsment. Mint a legtöbb szolgáltatási iparágban a jó szolgáltatás alapja a precízen megfogalmazott SLA (Service Level Agreement, szolgáltatási szint(et meghatározó) szerződés). Mindenki tudja, hogy ez mennyire fontos a szakmában, de csak kevesen tudnak jó szerződést írni és szolgáltatási szinteket megfogalmazni. Az elvárt szolgáltatási szintek definiálásához számszerűsíteni kell a szolgáltatást. KPI-okat (Key Performance Indicator –kulcs teljesítmény mutató) kell meghatározni és hozzárendelni a tevékenységekéhez. A KPI-ok teljesülését mérni kell (milyen gyakorisággal, milyen eszközzel, ki és hogyan dokumentálja?), és a mért KPI-ok nem teljesüléséhez következményeket fűzni. Ez lehet egy eszkalációs mechanizmus beindítása (figyelmeztetés, egyeztető tárgyalás stb), ill. különböző szankciók érvényese, kötbér, biztosíték lehívása, végső esetben a szerződés felmondása és kártérítés követelése.
 Nézzünk egy „egyszerű” esetet. Takarítás. Pofonegyszerű, gondolja az egyszeri létesítménygazda, minden nap ki kell takarítani az irodákat, na jó a főnökét naponta kétszer. Fele munka fele pénz, ha a főnök (titkárnője) dühöng, akkor mehetsz isten hírével: van is egy tök jó SLA-m, KPI-okat definiáltam és szankciókat köttetem a nem teljesítéshez. Na jó, de milyen a takarítás minősége? Muszáj minden nap takarítani ahhoz, hogy egy bizonyos tisztasági szintet fenntartsunk? Tehát tevékenység alapú vagy teljesítmény alapú KPI-t határozzunk meg? Ha minőséghez (teljesítmény, eredmény) kötjük, hogyan mérjük és milyen időközönként? Van-e rá eszközünk, időnk, energiánk? Dokumentáljuk? Visszajelzünk a szolgáltatónak? Mondjuk, az asztalnak pormentesnek kell lennie (a por mennyisége meghatározható és egy speciális textillel mérhető), de minden adott pillanatban? 10 percenként? Óránként? Örül a főnök, ha óránként mintát veszünk az asztaláról?
 
Már a tervasztalon elkúrtuk ... Az FM szerepe a tervezés során

Maradva a létesítménygazdálkodás leggyakrabban emlegetett területén, az épületüzemeltetési szolgáltatásoknál gyakran felmerül az „ezt tudja a ház” problémája. A nagyobb magyar vállalkozások egy része, a multinacionális cégek túlnyomó többsége bérelt irodákban dolgoztatja a fehérgalléros állományát. Többnyire építés alatt álló vagy már megépített irodaházakba költöznek, főleg ha kisebb (300-3000 m2) területet bérelnek. Ilyenkor ezen cég létesítménygazdája egy adott helyzettel szembesül, a már megtervezett, megépített házat veszi igénybe mint szolgáltatást (hm, ugye milyen érdekesen hangzik: beton, gépészet, erősáramú berendezések együttese mint szolgáltatás?!), miközben az adott épületüzemeltető cég, amely az épületen dolgozik azzal főz, amije van. A működő, üzemelő épületnél derülnek ki, hogy nincs alpinista rögzítő pont a tetőn a külső nyílászárók tisztításához, a belső átrium üvegtetejének tisztításához is fel kell állványozni az épületet, a gépészet túl kicsi vagy túl nagy kapacitású az adott felhasználáshoz képest. A bejáratról lemaradt a légfüggöny, a recepció a léghuzatba lett tervezve, a beépített készülékek zabálják az áramot. A több ütemben épített épületek eltérő technológiákat tartalmaznak, így nem egységesíthető az épületfelügyeleti rendszer, többféle szoftvert kell betanítani, figyelni és karbantartani. A lépcsőházak és liftmagok eltérő funkciójú épületrészeket kötnek össze és az ügyfélforgalom irányíthatatlan. A hűtés-fűtés rugalmatlan. A méregdrága hiperérzékeny árnyékoló rendszer pont a nagyfőnök beszéde közben záródik, vagy állandóan zárva tart, mert a szélsebesség mindig meghaladja a működéshez megszabott határértéket.
A fentiekből is látszik, hogy a tervezés során nem csak a hatósági, műszaki előírásokat, szabványokat kell betartani, a különböző szakágakat koordinálni, hanem előre gondolkodni és kikérni olyan szakemberek tanácsát, akik tovább látnak az orruknál. és közvetlen gyakorlati tapasztalatokkal rendelkeznek.
 
 Merthogy létesítménygazdálkodni okosan kell… 
(Ezen bejegyzés szerkesztett változata megjelent az iroda.hu 2010-es évkönyvében és a Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség honlapján.)
 

 

Címkék: ingatlan elkúrtuk gdp irodaház irodapiac ingatlanfejlesztés facility portfolioblogger ingatlanüzemeltető létesítménygazdálkodás létesítménygazda magyar létesítménygazdálkodási szövetség hmfs bme mti facility management iroda.hu magyar létesítménygazdálkodási stratégia

Szólj hozzá!

(Megjelent a Kismarketing.hu -n)

Nem az alábbi témával kezdtem volna, de sajnos, ennek van most aktualitása.
A vörösiszap kapcsán jelent meg a PR stratéga blogon egy bejegyzés a válságkommunikációról Perlaky-Papp Józseftől. Korrekt, tankönyvi stílusú írás, nekem nagyon szimpatikus: nem eszet oszt, hanem pontokba szedi, kommunikációs szinten hogyan kell kezelni egy katasztrófahelyzetet.
Azt gondolnánk, egy ilyen hatalmas és veszélyes üzem rendelkezik valamilyen vészforgatókönyvvel – ahogy biztosan van is neki, például, hogy melyik ajtón rohanjanak ki a dolgozók tűz esetén. Arra azonban már nincsenek felkészülve, hogy krízishelyzetben ki beszél és mit mond – ám adott esetben ezek az apróságnak és feleslegesnek tűnő dolgok is hatalmas erkölcsi kárt okozhatnak és sok(száz)milliós veszteséget jelenthetnek a vállalat számára.

Egy, a MAL-hoz hasonló jelentőségű cég vezetőinek pedig nem is kellett volna túl sokat gondolkodniuk: egyszerűen felkérnek egy PR szakembert, aki segítségükre van a kríziskommunikációban. Ami nem azt jelenti, hogy elbagatellizálják a problémát és lesöprik a vállukról a felelősséget, éppen ellenkezőleg. Nekik kell a leggyorsabban a lehető legtöbb és legértékesebb információt eljuttatni a sajtó, a politika és minden érintett számára, illetve demonstrálni, hogy mindent megtesznek a kár enyhítése, az okok feltárása és a megoldás érdekében. Ahogy erre – túl későn és nem túl határozottan, de próbáltak is némiképp ellentmondásos kísérletet tenni.

A kisvállalkozások általában nincsenek abban a helyzetben, hogy probléma esetén hívják a PR tanácsadójukat, ám mindenkit érhet baleset, sőt, bárki okozhat balesetet – amelyet az esetek többségében sajnos nem lehet elkerülni, de felkészülni érdemes rá. Nem feltétlen kell az iszapkatasztrófához hasonló méretekben gondolkodni: például egy műhelyben felrobbanhat egy gázpalack, felgyújtva a szomszéd házat, vagy egy irodaépületben hétvégére nyitva maradhat egy vízcsap, eláztatva egy teljes épületet.

Érdemes tehát végiggondolni, hogy egy esetleges válsághelyzet alkalmával ki legyen az, aki a cég nevében megszólal, és ha megtörtént a baj, a blogbejegyzés végén felsorolt 6 pont alapján mit és hogyan nyilatkozzon.

fotó: STOP.HU/Völgyi Attila

Címkék: marketing pr ingatlan katasztrófa kommunikáció stratégia válság kkv kríziskommunikáció mal portfolioblogger vörös iszap kismarketing perlaky papp józsef

Szólj hozzá!

 

Amilyen erővel Kolontárra zúdult a vörös iszap és maró lúgja, olyan erővel bontják le a jogállamiságot és intézményrendszerét Magyarországon. Csak nézek ki a fejemből, hogy mi van??? A menedzserek bibliájával még 16 éves koromban ismerkedtem meg, akkor olvastam el az 1988. évi VI. törvényt " a gazdasági társaságokról". Pár év múlva a törvényt személyesen annak atyjától, Sárközi Tamástól tanultam, hogy aztán gyakorló cégvezetőként számtalanszor fogassam, használjam eszerint élek és dolgozom (azóta már a 2006. évi IV. tv). Ezidáig. Most már hiába lapozom, nem tudom értlemezni a "korlátolt felelősség" fogalmát, és a vezető tisztségviselő felelőssége passzusait. Az alkotmányt nem szoktam forgatni, de úgy tűnik felesleges is, hiszen a "magántulajdon védelme" is már másképp értelmezendő.

 

Alapvetően megrendült a bizalmam a magyar jogrendszerben. Hogy tud épeszű embert ezek után céget alapítani, tulajdonolni? Hogy képes, mer épeszű ember ezek után cégvezetést elvállalni, bármilyen olyan tárgyat, építményt felállítani, felépíteni, üzemeltetni, ami bonyolultabb, veszélyesebb, mint egy műanyag Barbie baba???

 

Bevallom, nekem például fogalmam sincs, hogy statikailag megfelelőek-e azok a falak, amelyeket az én nevemmel ellátott szerződések alapján húztak fel. Közgazdász vagyok, nem statikus. Nem is szeretnék felelni a statikus munkájáért, hiszen kevés olyan voodoo szakma van, mint az övéké. Ráadásul az ingatlaniparban ők olyanok, mint a sámánok (ti.: dont fuck with the wizard). A vezető tisztségviselő felelőssége odáig terjed, hogy a tőle elvárható gondossággal jár-e el az adott helyzetben. Pl. nem építünk házat (gátat stb) statika nélkül, nem bíráljuk felül azt, mégha kétszer annyi betont is ír elő a statikus, mint amennyit a büdzsé elbír stb. A vezető nem hozhat olyan döntést, ami figyelmen kívül hagyja a hatályos törvényeket, rendelteket, hatósági előírásokat stb. Ha ezt megteszi, az persze már adott esetben Btk-s eset, amiért felnégyelés jár (ráadásul az okozott kárért az adott vezető tisztségviselő teljes vagyonával felel), de tessék már azt kivizsgálni, bizonyítani, hogy a tervezők, szakértők, állami hivatalok figyelmeztetései, előírásai ellenére tettek vagy nem tettek valamit a szóbanforgó vezetők!

 

Velem is előfordult, hogy az államtól megvásárolt céget aztán az APEH megbírságolt egy olyan hibáért, ami még az állami éra alatt követet el a cég (ill. annak vezetői). Nem volt mit tenni, a cég fizetett, mint a katonatiszt, de akkor legalább engem nem vittek börtönbe és nem vette át a kormány a cég irányítását. A MAL esetében a 80-as években állami vállalat állami vezetői által meghozott döntéseket kérik számon a mostani tulajdonoson és vezetőkön. Egy olyan kiemelten veszélyes üzemen, amit a hatóság rendszeresen ellenőriz! Ha most olyan okos mindenki és a lehetetlenre is felkészülő katasztrófavédelmi tervet kérnek számon a cégvezetőn, akkor miért nem írták ezt elő (20 éve, 10 éve, 2 hete)? Ha a Nemzeti Nyomozó Iroda ma tudja, hogy annak lennie kellett volna, akkor a környezetvédelmi hatóság miért nem ellenőrizte? Idejében? Vajon a hatóság első embere, az államtitkár (aki ellenőrzi a Hivatalt) is börtönbe megy? Hiszen az ellenőrzés elmulasztása is mulasztás...

 

Hogy ki a goauld a sztoriban, azt mindenki maga döntse el, de hogy én nem szeretnék börtöncellában blogot írni az is biztos. Márpedig ezek után ennek nagyobb a kockázata mint az ötvenes években...

 

(A fenti írástól függtelenül mélységesen együtt érzek a katasztrófa áldozataival, el se tudom képzel ni azt a mérhetetlen szenvedést, fájdalmat amit okozott, okoz nekik ez a szörnyűség. Remélem a valódi felelősöket és bűnösöket a hatóság megtalálja. Remélem, hogy a keresést is elkezdték.)

 

Címkék: ingatlan katasztrófa állam jogállam építőipar gát voodoo goauld statikus mal gondosság portfolioblogger kolontár vörös iszap gt.

335 komment · 11 trackback

Az egyetlen hely Magyarországon, ahol legfelesőbb szinten tanítják a létesítménygazdálkodást, az a BME Mérnöktovábbképző Intézete. Idén novemberben már a 11. évfolyam fog tanulni. Magam is itt végeztem még 2002-ben, az évfolyamtársaimmal azóta is összejárunk. Volt olyan is közülük, akit aztán én kerestem meg állásajánlattal és együtt dolgoztunk. A szakmai kapcsolatok mai napig élőek, amiket a tanárokkal és a hallgatókkal annak idején kialakítottam.

A képzés a Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség égisze alatt zajlik az egyetem szervezésében. Az előadók a szakma krémje. Többek között jómagam is:-) Közgazdaságtant, pénzügyeket fogok idén oktatni leendő létesítménygazdáknak. Mivel a november 25.-i HFMC konferenciára is hasznos és fontos előadással készülök (FM szabványok), ezt is leadom  a hallgatóknak.

Idén a vizsgabizottság tagjaként volt szerencsém megismerkedni a tavalyi hallgatókkal. Felkészültségük, tudásszintjük változó volt, hallhattunk remek, profi előadást, de olyat is, akit nem találtunk  érdemesnek a kettes jegyre sem. A bizottság három hallgatót is újrázásra hívott vissza. Láthatóan nincs esélye annak, aki legalább az alapokkal nincs tisztában.

Miért fontos a Szövetségnek ez a képzés? Mi úgy gondoljuk, hogy magyar KKV-k, ill azon belül a létesítménygazdálkodási szolgáltatást nyújtók nem a tőkehiánytól, magas adóktól vagy az import dömpingtől szenvednek, hanem a tudás, know-how hiányától. Úgy gondoljuk, hogy a magyar KKV szegmens felemelkedése, megerősödése alapvetően a menedzsmenti, szakmai ismereteken múlik. Sokszor alapvető folyamatok, rendszerek hiányoznak. Kevesen járnak külföldi tanulmányutakra, olvasnak (külföldi) szakirodalmat, kevesen dolgoznak (!) szakmai szövetségekben. Tudjuk, hogy nehéz a napi operatív feladatok mellett a munkatársak és a saját képzésünkre odafigyelni, erőforrást, időt teremteni rá, de bizonyossággal állíthatjuk, hogy az a cég, amely nem tanítja be és nem képzi az alkalmazottait a szakmai alapokra, az a cégvezető, tulajdonos, amely nem használja a modern menedzsmentismereteket olyan versenyhátrányba kerül, amit semmilyen adórendszer, EU támogatás stb. nem tud kompenzálni.

 

 

Címkék: oktatás ingatlan kkv képzés portfolioblogger létesítménygazdálkodás magyar létesítménygazdálkodási szövetség hmfs hfmc bme mti facility management

Szólj hozzá!

 

A másodszor megrendezett Létesítménygazdálkodás Világnap (World FM Day) kiemelte a létesítménygazdálkodás döntő hozzájárulását a szervezetek eredményességéhez.
A világ létesítménygazdálkodási (facility management) szakmai szövetségei és szakemberei 2010. június 24.-én gyűltek össze világszerte, hogy immár másodszor ünnepeljék meg a Létesítménygazdálkodás Világnapját és felhívják a figyelmet a létesítménygazdálkodás, mint szakma és üzleti funkció hozzájárulására a nemzetközi üzlet élet eredményességéhez, az épített környezet fejlődéséhez és védelméhez.
A Global Facilities Management Association (Global FM) tagszervezetei (beleértve a Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetséget) és mások is nyilvános rendezvényeket tartottak világszerte, hogy felhívják a figyelmet a létesítménygazdálkodás fontos szerepére az üzleti stratégiában, a szervezeti fejlődésben és a környezet fenntarthatóságában.
A Global FM elnöke, Steve Gladwin szerint „Nem számít, ki hogyan ünnepelte a Létesítménygazdálkodás Világnapját és örömmel láttam, hogy a létesítménygazdák, a létesítménygazdálkodási csapatok és a szolgáltató cégek sikeresen éltek a lehetőséggel, hogy kihangsúlyozzák azokat a stratégiai előnyöket, amiket az eredményes létesítménygazdálkodás nyújt a szervezetek és a társadalom számára .”
Nemzetközi szakmai társaságok, többek között az Associação Brasileira de Facilitates (ABRAFAC), az Association des Directeurs et Responsables de Services Généraux (ARSEG), British institute of Facilities Management (BIFM), a Facility Management Association of Australia (FMA Australia), FM-ARENA (der Schweizer Facility Management Verein) a Hungarian Facility Management Society (HFMS), az International Facility Management Association (IFMA) és a South African Facilities Management (SAFMA) tartottak nyilvános rendezvényeket Ausztráliában, Brazíliában, Dél-Afrikában, az Egyesült Államokban és Európa-szerte a Létesítménygazdálkodás Világnapja alkalmából.
A Létesítménygazdálkodás Világnapján számos eseményt rendeztek világszerte, hálózatépítő találkozókat, konferenciákat, panel-beszélgetéseket, szakmai találkozókat, díjátadásokat, ebédeket, video prezentációkat, helyszínlátogatásokat, valamint még sok egyéb társasági és szakmai rendezvényt – a maga módján mind kiemelte a létesítménygazdálkodás jelentőségét.
A Létesítménygazdálkodási Világnap alkalmából adták át a „Global FM Awards for Excellence in Facilities Management” minőségi díjat a kiemelkedő szakmai teljesítményért a létesítménygazdálkodás területén. A díjjal olyan létesítménygazdálkodási iparban dolgozó egyének vagy csapatok erőfeszítéseit ismerték el, akik tevékenyen járultak hozzá a Global FM küldetésének alapját jelentő stratégiák kommunikációjához, alkalmazásához, a mögöttük levő tudás fejlesztéséhez, elősegítik a fenntarthatóságot és döntően javítják a munkavégzés körülményeit.
A „Global FM Awards for Excellence in Facilities Management” díj ezüst fokozatát a thecentre:mk kapta meg,regionális bevásárlóközpont az Egyesült Királyságbéli Milton Keynes szívében, amely régóta közismert volt ügyfélszolgálatának és környezetvédelmi kezdeményezéseinek köszönhetően. Az arany fokozatot a Cisco France kapta, ahol a dolgozók mobilitását teszik az első helyre a hatalmas növekedés és terjeszkedéssel szemben. Az idei platina fokozat a Department for Children, Schools and Families-hez került, az Egyesült Királyság egy volt minisztériumához, amely jelentős lépéseket tett a szénhidrogén-kibocsátás csökkentése és az energiahatékonyság elősegítése érdekében.
A „Global FM Awards for Excellence in Facilities Management” díjainak részletes leírásáért látogassa meg a www.globalfm.org/GlobalFMAward.asp oldalt!
Ha a Létesítménygazdálkodás Világnapjáról többet kíván megtudni, kattintson ide, nézze meg a Youtube videót itt, vagy látogassa meg a World FM Day oldalát! Részletesebb információkért a Global FM-ről látogassa meg a www.globalfm.org oldalt!
(Global Fm és a HFMS hivatalos sajtóközleménye)
 
 

 

Címkék: ingatlan facility portfolioblogger létesítménygazdálkodás létesítménygazda magyar létesítménygazdálkodási szövetség globalfm world fm day

Szólj hozzá!

 

A mai netes eszközökkel gyorsan lehet kreatív és hatékony marketingkommunikációt megvalósítani KKV méretekben. Erről rengeteg marketingguru és internetbuddha ír, írogat. Az ingatlanpiacon is megjelentek egy ideje ezen guruk követői (nem mindenki örömére).
 
Azonban az még mindig ritka, hogy egy magánszemély az egyszem ingatlanocskájára weboldalt, facebook oldalt, hirdetési kampányt indítson. A minap azonban egy érdekes honlapra bukkantam. Láthatóan nem került az illetőnek nagy erőfeszítésébe és különösebb költségbe sem verte magát. Egy este alatt összerakott wordpess alatt egy kis blogot, ami a telek adottságait bemutatja. Erre már el lehet indítani egy facebook ill. egy google adwords hirdetési kampányt. Kíváncsi vagyok milyen eredménnyel!
 
Addig is a blog, ahol a telek megtekinthető:

 

Címkék: google kreatív reklám facebook honlap telek marketingkommunikáció portfolioblogger marketingguru internetbuddha

3 komment · 1 trackback

 

Akármilyen meglepő, nincs hivatalos statisztikai adat a magyar létesítménygazdálkodási piac méretéről. Becslésekkel rendelkezünk, de adatokkal nem. A piaci volumen regisztrálásához ugyanis előbb nemzetgazdasági szinten definiálni kell azon iparágakat és iparági szegmenseket, amelyek adatait a KSH-nak el kellene különítenie.
Emlékeztetőül a létesítménygazdálkodás definíciója:
 
„A CEN TC 348 által kidolgozott MSZ EN 15221-1 szabvány definíciója alapján a létesítménygazdálkodás nem más, mint egy szervezet meghatározott belső folyamatainak az integrációja. Célja a főtevékenység támogatása és hatékonyságának javítása kölcsönösen elfogadott szolgáltatások nyújtásával, és azok folyamatos fejlesztésével.
A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselését jelenti, a szervezet stratégiájának figyelembe vételével. A létesítménygazdálkodás elengedhetetlen alapeleme, alapvető funkciója minden szervezetnek. A létesítménygazdálkodás célja a szervezet belső szolgáltatásaival való gazdálkodás, az erre szolgáló erőforrások (energia, személyek) optimalizálása, a körülményekben és lehetőségekben történő változásokhoz való hatékony és hatásos alkalmazkodás.
A létesítménygazdálkodási funkció gazdálkodási felelősséget jelent, ezt az üzleti funkciót magát nem lehet kiszervezni, csak a létesítménygazdálkodási szolgáltatások előállítását és üzemeltetését.”
 
Mivel pontos adat nem áll rendelkezésre, csak becsülni tudjuk a piac méretét. A Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Minisztérium berkein belül készült egy Nemzeti Létesítménygazdálkodási Stratégia nevű anyag (ez nagy szó, tudtommal Magyarországon csak a logisztikai szakma készített hasonlót!), ami bemutatásra került a 2009-es Létesítménygazdálkodási Konferencián (sajnos a stratégia a tárcaközi egyeztetésen nem ment át, így nem lett hivatalos kormányhatározat belőle, tehát egy nem elfogadott tervezetnek tekintendő).
 
Ezen stratégiai anyagban a piac méretét 1500-2000 Milliárd Ft-ra becsülik (éves szinten), ami azért valljuk be, megdöbbentő szám, hiszen ez a magyar GDP 7-8%-a, amit a foglalkoztatottak 8-11%-a termel meg!

 

Címkék: budapest ingatlan ingatlanpiac bevásárlóközpont irodapiac facility bérlakás bériroda portfolioblogger ingatlanüzemeltető létesítménygazdálkodás magyar létesítménygazdálkodási szövetség

Szólj hozzá!

 

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?
 
Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.
 
Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.
 
Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

 

Címkék: budapest ingatlan stratégia válság fejlesztés ingatlanpiac iroda tőke irodaház lakáspiac irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt differenciáló bériroda portfolioblogger projektfinanszírozás

2 komment

Resource Ingatlaninfón jelent meg egy "hiánypótló" írás a különböző ingatlanipari funkciókról és azok angol elnevezéséről. A szakmában 20 év után is keverednek a különböző „management” fogalmak: Facility, Property, Asset Management. Sajnos az írás csak egy szempontból vizsgálja a feladatkörök egymásra épülését: a klasszikus felállást írja le, amikor a béringatlan (bériroda, bérraktár, üzletközpont) egy ingatlanalap tulajdonában van, azt egy Asset Manager kezeli, a bérlői kapcsolattartást, újra-bérbeadást és az üzemeltető (Facility Management) cég instruálását pedig a Property Manager cég végzi.
Van azonban egy másik aspektusa is az ingatlangazdálkodásnak, amikor a „végfelhasználó” szemszögéből nézzük a feladatokat. A Facility Management már rég túllépett az „ingatlan” és az „üzemeltető” fogalmakon, nem véletlenül definiálja magát a szakma mint „létesítménygazdálkodás” és aki „létesítménygazdálkodik”, az a „létesítménygazda”. A Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség a létesítménygazdálkodást, összhangban a CENT TC 348 „Facility Management” európai szabványbizottság meghatározásával, az alábbi módon definiálta:
„Létesítménygazdálkodás (facility management, facilities management)
A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselése a szervezet stratégiájának figyelembe vételével.”
Ez definíció messze túlmutat az ingatlankezelés, üzemeltetés klasszikus meghatározásán. Azon alapul, hogy egy szervezet (vállalat, intézmény stb.) működéséhez különböző belső szolgáltatások szükségesek, amiknek ugyan központi eleme az ingatlan (akár bérelt, akár saját tulajdonban van), de ide tartozik a catering, a (autó) flottakezelés, vagy akár a rendszergazdai teendők is. Egy kis cégnél –valljuk be – ügyintézői szinten ez a titkárnő kezében van, míg stratégiai szinten az első számú vezető dönt. Nagy vállalatnál már külön szervezetet hoznak erre létre, és valamilyen formában stratégiai szinten képviselteti magát ez a funkció.  Egy kis cégnél papíron, excel táblákban tartják nyilván az adatokat, egy nagy szervezet esetében pedig már komoly adatbázis rendszert kell működtetni. Egy közepes vállalkozásnál még mindenki tudja, hogy milyen céges autóik vannak és hol, milyen ingatlanjaik vannak, egy nagyvállaltnál már azt se tudják, hány db ingatlanuk van. Ebben az esetben a rendszereknek, a nyilvántartásoknak és a „gazdálkodásnak” stratégiai szerepe van.

 

Címkék: ingatlan iroda property management bevásárlóközpont catering facility asset bériroda portfolioblogger ingatlanüzemeltető létesítménygazdálkodás létesítménygazda magyar létesítménygazdálkodási szövetség flottakezelés

2 komment

Úgy tűnik, az ingatlanüzemeltetőknek érdemes megtanulniuk golfozni, ez (is) derült ki egy a múlt héten megrendezett létesítménygazdálkodási kerekasztal beszélgetésen.
Az ingatlanüzemeltetők gondját-baját bemutató előadás során hangzott el egy sztori, ahol egy nagy nevű osztrák ingatlanfejlesztő ahelyett, hogy az előadó (magyar) cégét bízta volna meg, inkább -a sztori szerint -egy osztrák  golftársa cégének "adta" az üzletet. A döntés háttere önmagában nyilván nem a szép birdiek voltak (ha voltak, erről nem szólt a fáma), hanem a magyar üzemeltetési szakma állapota, imidzse. Alapvetően egy 22-es csapdában találták magukat a szakma magyar képviselői, ahol a megrendelők egyetlen paraméterre versenyeztetik őket, a minél alacsonyabb árakra. Ezeket az árakat a cégek egy része adóelkerüléssel vagy a szolgáltatási színvonal csökkentésével éri el. Így azok a cégek vállalják el a megbízásokat, akik nem tudnak, nem akarnak minőséget produkálni. Ennek következménye -az előadó szerint-  az, hogy a külföldi megbízók (a magyar modern bériroda, bérraktár állomány nagy része külföldi alapok tulajdonában van) nem bíznak a magyar üzemeltető cégekben és inkább a külföldi szolgáltatókat fogják előnyben részesíteni.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hogyan tud ezen a problémán a golf segíteni?
A golf azon kevés sportok egyike, ahol az egyébként intenzív testmozgás közben nem liheg az ember, van arra lehetőség, hogy a 18 szakasz végigjátszása során megismerkedjünk flight társunkkal. Egy labda kereséses, a szép drive-ok, putt-ok, mentések közös "megünneplése" összehozza az embereket. Sokkal könnyebb így kapcsolatot kiépíteni, megismerni egymást mint -mondjuk -  a kosár- vagy focilabda kergetése közben. A golfetikett, a "gentle(wo)man" szemlélet közel áll az üzleti kultúrához, ahol az adott szó számít, a kölcsönös előnyökön alapuló hosszú távú megállapodások alapján kötnek üzletet a felek. Az az ember, aki játék közben is állandóan vitatja a másik fél döntéseit, aki folyton beleszól a másik játékába nem kellemes üzleti partner. Az az ember, aki a pályán "úriemberként" viselkedik, megvédi az igazát, de nem erőlteti akaratát a másikra, nem veszekedik a bíróval, azzal szívesen kötnek másik is üzletet. Bizony a pályán kimutatja mindenki a foga fehérjét.
A másik lehetőség a megismerkedésre és a mélyebb megismerésre a klubélet. Az angol "club", ahová csak úriemberek tehették be a lábukat szivarozni, kártyázni, barátságot és üzletet kötni az előzménye a mai golfkluboknak.  Ha valaki tag az én klubomban, az benne van a "bizalom körében". Márpedig a bizalom kulcsszó az üzleti életben, a legjobban megírt szerződés sem tud megmenteni a rosszhiszemű csalóktól, a szalmailag inkompetensektől, az állandóan ígérgetőktől. Ha tehetem csak olyan partnerrel kötök üzletet, akiről feltétezhetem, hogy teljesíti vállalásait, úgy, akkor, ahogy és amikorra "megígérte" a szerződésben. A klubélet, a versenyek utáni kártyapartik, a szivar melletti beszélgetések, épp ezen bizalmat képesek felépíteni (vagy leépíteni) adott esetben.
Látok olyanokat is, akik visszaélnek a bizalommal. Azért csatlakoznak egy klubhoz, azért járnak le a klubházba (bár ritkán jutnak tovább, hiszen végiggyalogolni 18 lyukat kész időpocsékolás), hogy minél több vevőt szerezzenek. Miután "hosszú" három hónap után sem sikerül behálózni az elegendő számú ügyfelet, csalódottan hagyják abba a golfot. Szerencsére. Ők nem értették meg, hogy a bizalmat csak lassan lehet felépíteni, de gyorsan lehet elveszteni. A partneri viszony kiépítése nem hónapok, hanem évek kérdése. Évek kellenek ahhoz, hogy 400 tag összekovácsolódjon, kialakuljon az "A" csapat és "B" csapat, a senior és junior válogatott. Ahol ez már kialakult, oda pedig időbe telik bekerülni. Van olyan klub, ahol ez elé  formális akadályokat is állítanak (2 meglévő tag ajánlása, csak kihalásos alapon lehet bejutni etc), van ahol a tagsági csak pénzbe kerül, de igazi, bennfentes tagnak lenni -ahhoz sok szivart kell elszívni, konyakot meginni és közösen örülni a birdie-knek.
Ahogy a fenti példa is mutatja azonban megéri az idő és energia befektetés, már csak azért is, mert a golf önmagában is egy csodálatos sport, ahogy mondani szokás: fejleszti a testet és a lelket. Megtanít fókuszálni, hosszú távon gondolkodni, felelősséggel dönteni. Hiszem azt, hogy jobb emberré, jobb sportolóvá és jobb üzletemberré válunk általa. Nosza rajta, ingatlanüzemeltetők, tessék golfozni!
 
Ez a bejegyzés megjelent a golfportálon a golfiskola blogon.

Címkék: ingatlan golf portfolioblogger ingatlanüzemeltető létesítménygazdálkodás

1 komment

 

Az eheti Figyelőben jelent meg egy cikk a Pólus Palace csődhelyzete kapcsán a magyar golfpályák pénzügyi állapotáról, a golfpálya beruházások megtérüléséről. Továbbgondolva az írást, én némileg árnyaltabban látom a képet.
 
Valóban, a golfpálya-építés alfája és omegája az ingatlan maga. Mint minden ingatlanpiaci terméknél, ebben az esetben is a „lokáció,lokáció,lokáció” az elsődleges (valamint másodlagos és harmadlagos)tényező. A helyszínválasztás mellett az ingatlan jogi funkciója alapvetően meghatározza a telek árát. A cikk 3-8 milliárd Ft-os bekerülési árral számol, ami mellett valóban soha meg nem térülő beruházás a golfpálya építés. Ezért hiba fejlesztési területet vásárolni! Fejlesztési terület alatt olyan telket értek, ami az érvényes szabályozási terv szerint ipari, kereskedelmi vagy lakóövezetbe tartozik, így jelentős fejlesztési potenciállal rendelkezik. Az ilyen telek m2 ára vidéken 3-10.000 Ft, a budapesti agglomerációban 10.000-30.000 Ft, de a kiemelt területek ára akár 100.000 Ft-ig is felmehet. 70 ha-ral számolva (18 lyukas pálya esetében) 2-7 milliárd Ft, illetve 7-20 milliárd Ft-os sávokat kapunk. Ellenben, ha mezőgazdasági területet veszünk, ezen árak töredékével kell számolni. Természetesen nem kis munka (és kockázat) átminősíteni sport-rekreációs övezetbe az adott területet, de megéri...
 
A golfpálya-építés (durva- és finom tereprendezés, pályastruktúrák kialakítása, akadályok építése, fairwayek és greenek kialakítása, öntözőrendszer kiépítése, füvesítés etc.) 20-30 millió Ft-os beruházás lyukanként. A klubház kialakításfüggő, egy kisebb klubház recepcióval, szociális helyiségekkel, irodával, kis golfüzlettel 200-300 m2, ami 40-60 millió Ft. Impozánsabb angol klub, étteremmel, szivarszobával stb. ennek többszöröse. A pályatervezés is jelentős tétel, főleg, ha ennek során marketingszempontok is érvényesülnek. Több híres versenyző (Greg Norman, Jack Nicklaus, Tiger Woods)adja a nevét pályatervekhez, ami a néhány tízmilliós tervezési díjat több százmilliósra növeli. Nem véletlenül Dubaiban és más Közel-Keleti pályákon találkozunk ezekkel a ikonokkal a leggyakrabban. Hozzá kell tenni, hogy üzleti szempontból jó befektetés a „névre” költeni, mivel ezek a pályák a legnagyobb invesztíció mellett a legnyereségesebbek is. Persze, nem félek attól, hogy Magyarországon Greg Norman fémjelezte pályák fognak épülni, nálunk még az ő nevével sem lenne nyereséges egy ilyen beruházás...
 
A golfpálya-üzemeltetés kiadási oldalán a legjelentősebb tétel a pályafenntartás. A „greenkeeping” egy speciális szakma, rendkívül gép- és anyagigényes (vegyszer, fűmag, öntözővíz, etc.). Még „low budget” projekt esetén is évi 50 millió Ft, de prémium minőséghez ennek többszöröse szükséges. A klub személyi kiadásai (menedzsment, recepció, sales&marketing, rendezvényszervezés, kisegítő dolgozók) hasonló nagyságrendet képviselnek. Marketing - ugyebár szabadon választott, de el nem hagyható tétel, hasonlóan az adóhoz, ami tőlünk nyugatra nem szabadon választható.   
 
A bevételi oldalon a cikk szerinti 10.000 golfozóval még nem számolhatunk – sajnos, a felével sem - , így egy pénzügyi befektető vagy banki finanszírozó szempontjából egyáltalán nem mondható alacsony kockázatúnak egy golfprojekt. A golfklub menedzsmentjének küldetésként kell felvállalnia a rendszeres sport népszerűsítését, a „golfszerelem” terjesztését, emellett előítéletekkel kell megküzdenie, szemléletet formálnia. A feladat viszont rendkívül hálás, mivel a golfozó hűséges „törzsvevő”: tagságit vált, cseréli, fejleszti a felszerelését, bekapcsolódik a klubéletbe (ez az üzleti terv „food&beverages” során jelenik meg). A törzsvevőnél – üzleti szempontból - csak egy jobb fogyasztó van, az aki ingyen „salesesként” működik, márpedig a golfozó már csak ilyen: ha jól érzi magát valahol, akkor minden barátját elcibálja a klubba, sőt a születésnapját is odaszervezi, gyerekét juniorprogramra íratja be, feleségét (férjét) társát is ráveszi, hogy golfozzon, végül már a céges partyk is golfpályán kötnek ki... Szóval a golfklub menedzsmentjének meg kell teremtenie a kínálathoz a saját keresletét, miután ez sikerül egy jól kalkulálható, folyamatos és újratermelődő bevétellel lehet számolni, ami a már a banki ADSCR-mutatót is kellemes, 1,2 feletti magasságban tartja.
 
Ami a kiegészítő beruházásokat illeti, van példa ellene is, mellette is. Európa golfpályáinak zöme önálló beruházás, és köszönik szépen jól vannak. Azon komplex projektek esetében, ahol a golfpálya egy nagyobb, többfunkciós fejlesztés részét képezi, ott a golf az alapberuházás megtérülését növeli. Sokszor magát az ingatlant sikerült ezzel felülárazni (lakások, „villapark” etc.). A KPMG felmérése szerint európai átlagban 30%-kal drágábban tudták eladni a pálya melletti ingatlanokat. Más esetben a pálya olyan beruházási elem, ami a „sport és rekreáció” funkciót, mint kiegészítő szolgáltatást jeleníti meg a fejlesztési területen, ezzel kielégítve a helyi önkormányzat „kötelező zöldfelület” előírását is egyben.
 
Tehát érdemes-e pályát építeni? Általános recept nincs, mindenesetre a későbbi problémák megelőzése érdekében már a projekt tervezésekor a valós lehetőségeket és veszélyeket kell számba venni. A pálya végülis egy üzleti vállalkozás, és már a terület kiszemelésekor el kell dönteni, hogy valóban benne van-e a pénztermelés képessége.

 

 

A bejegyzés megjelent a golfportalon és a golfiskola blogon.

 

Címkék: ingatlan golf tiger woods golfpálya ingatlanfejlesztés kpmg portfolioblogger adscr

Szólj hozzá!

 

Apró kis hírecske a net mélyéről: Veszítettek az építési vállalkozók: nem lehet jelzálogot bejegyezni a megrendelő ingatlanjára. Amilyen rövidke hírrel jelent meg az Alkotmánybíróság hétfői döntése, olyan nagy hatással van ez az ingatlanfejlesztésre.
Minden banki finanszírozású ingatlanfejlesztő nyakán ott volt az pengeéles szamurájkard, elég egy 100.000 Ft-os vita a (rosszhiszemű) vállalkozóval és az élve törvényi jogával pusztán a szerződés bemutatásával (!) jelzálogot jegyezhetett be a fejlesztő ingatlanára. A Földhivatalnak sem tiszte sem lehetősége nem volt, hogy elbírálja, jogos-e az igény, az elszámolási vitában, kinek van igaza stb.
 
 Kérdezhetnénk persze, hogy kit zavar egy jelzálog az ingatlanon, attól még a tulajdonjog vitathatatlanul a beruházóé, de sajna a világ nem így működik. Az ingatlanfejlesztés alfája és ómegája a finanszírozás. A fejlesztésben tőkét befektetni, csak nagyobb tőkeáttétellel éri meg, amihez külső –banki hitel szükséges, a bank pedig az az állatfaj, amelyik nem szeret kockázatokat futni, márpedig a (fejlesztési) projekthitel egyszerre többet is hordoz magában: szabályozási, piaci és teljesítési kockázatot. Nem elég, hogy ezekkel együtt kell élnie a banknak, de 2007 óta még a fent említetett jelzálog-bejegyzési  kockázat is nehezítette a projektek finanszírozását. A bank legfontosabb fedezete ugyanis maga az ingatlan, amin más terhet, követelést nem visel el, mivel az nehezíti -csőd vagy nemfizetés esetén – az ingatlan értékesítését.
Az elmúlt két évben befagyott projektfinanszírozásnak jót tesz ez a jogszabály-változás és ezzel külföldi befektetők felé is egy szebb arcunkat mutathatjuk: mégis csak van jogbiztonság Magyarországon és a tulajdonjog szentsége itt is érvényesíthető.

 

Címkék: ingatlan jelzálog földhivatal ingatlanfejlesztés portfolioblogger alkotménybíróság projektfinanszírozás

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása