ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok

 

Kovács András barátom megkérdezte a múltkor, „ki mondja meg, hogy mi számít még A kategóriásnak?”. A BIEFnek van egy kategorizálási rendszere, amelyről egy rövid leírás itt található. Eszerint többé-kevésbé objektív és szubjektív tényezők határozzák meg, hogy egy bériroda belefér az A kategóriába vagy nem. Én úgy látom, hogy ez hasonló a „prémium autó” fogalmához. Bizonyára meg lehetne fogalmazni Exceltábla-szerűen a prémium autó fogalmát is (méret, légzsákok, teljesítmény, biztonsági extrák), de közelebb jutunk, ha a designt, presztízs, imázs (de rondán néz ki így leírva) fogalmakat vesszük elő.
 
Mindenesetre az ingatlanok esetében a saját szempontrendszerem a következő:
 
  1. Lokáció: A kiskereskedelemben a hármas alapelv a „lokáció, lokáció, lokáció”. A bérirodák esteében, ugyan a triplázás túlzás, de a szempontok közül mindenképp az első helyen kell említeni. Megközelíthetőség (tömegközlekedéssel, autóval egyaránt), a környezet maga már az első pillanatban eldönti egy bérlő szemszögéből, hogy rajta maradhat-e egy projekt a short listen.
  2. Design: Az épület külső és belső megjelenése, stílusa, az anyagválasztás. Itt az az érdekesség, hogy aki tervezőasztalról választ irodát, valószínűleg el se tudja képzelni, hogy fog kinézni a valóságban a leendő irodája. Ilyenkor segít egy neves tervezőiroda „márkaneve”, ami előre eladj az ingatlant, presztízst biztosítva a projektnek.
  3. Műszaki kiépítettség: Néhány évente még az épülettechnológia is megújul, fejlődik. Nemrég a 2 csöves fancoil rendszer, ma már a 4 csöves a minimum. Az álpadló még ma is divatos bérlőfogó eszköz (rugalmas gyengeáramú kábelezés céljából), pedig a wifi korában már inkább csak az erősáramú kábelezésnek van szerepe. A gépészeti technológia is nagy változások előtt áll, az energiamenedzsment ill energiahatékonyság előtérbe kerülése várható.
  4. Szolgáltatások: Több nyelvű, professzionális és előzékeny recepció, online monitoringolható SLA-n alapuló üzemeltetési rendszer, és a napi életet megkönnyítő szolgáltatói bérlői mix (posta, étterem, bank, ruhatisztító)
 
Ezek persze sokkal inkább szubjektív szempontok, ami alapján nehezebb megmondani, mi tartozik az „A” kategóriába és mi a „B” be, aminek a statisztikák összeállításában van szerepe (ld „2 millió m2”). Én ezzel ugyanúgy vagyok, mint a szállodák csillagaival. A csillagokat kénytelen kelletlen objektív szempontok alapján adják, minthogy kapható-e francia vörösbor, van-e éjjel is catering, vagy a magyar konyhán kívül, megjelennek-e a nemzetközi konyha remekei. Ezzel szemben, ha belépek egy szálloda lobbijába és nem érzem magam „különleges helyen”, akkor felőlem adhatnak akár ausztrál bort is, bizony az csak 4 csillagot érdemel tőlem…

 

 

Címkék: ingatlan design kategória prémium csillag irodaház imázs sla gépészet bériroda lokáció fancoil gyengeáram

Szólj hozzá!

 

 
Beszélgetek az „átlagemberrel” (tudod: akinek statisztikailag 1,99 füle van), elmondom hol dolgozom, 30 mp-en belül jön a kérdés: szükség van még ennyi irodaházra Budapesten???
 
Nézzünk körbe!
 
A közeli Bécs irodaállománya 10 millió m2! Hoppá, ez ötször akkora, mint Budapesté… Na jó, Bécs más, Ausztria központi szerepet játszik a régió gazdaságában, megannyi multi cég régiós központja etc, etc. Rendben, nézzünk egy másik országot, Európa peremén, Portugália. Lisszabon irodaállománya 4 millió m2. Nu, ez már egy ép ésszel felfogható szám, összemérhető a budapesti 2 millióval. Magyarország több szempontból is összehasonlítható Portugáliával. Mindkét ország egy autoriter politikai hatalom és egy tervutasításos gazdaság szorításából menekült lényegében az Európai unióba. Gazdasági tranzíció (rendszerváltás), EU támogatások, politikai instabilitás, rossz ország marketing stb. Lényegében nem tévedünk nagyot, ah azt mondjuk, hogy 10 év alatt utol kell érnünk Lisszabon mai szintjét. Ez 200.000 m2 új irodafejlesztést jelent évente. Teljesen reális szám. Sőt, a B kategóriába lecsúszó régebbi építésű épületekkel ez akár 300.000 m2 is tud lenni (ld előző poszt).

 

Címkék: ingatlan fejlesztés iroda irodaház kétmillió irodapiac bérleti irodaprojekt bériroda

Szólj hozzá!

 

A rövid válasz: Van.
 
A hosszú válasz egy kérdéssel kezdődik, mi is az a kétmillió m2? Évek óta olvasom a különböző elemzéseket arról, hogy közel kétmillió m2 „A” kategóriás bériroda létezik Budapesten (+közvetlen agglomerációban). Annak ellenére, hogy évente 100-300.000 m2 irodaházat adtak át Budapesten valahogy évekig nem sikerült átlépni ezt a küszöböt. Míg végülis tavaly ünnepélyesen átadták a kétmilliomodik m2 díját. Hogy lehet ez? Tisztára, mint a Zénón paradoxon, a teknőcöt nem tudja a nyúl leelőzni, mi meg nem tudjuk átlépni ezt a küszöböt? A megoldás további hatmillió m2-ben rejlik: egyszerűen a 8-10 évvel ezelőtt épült „A” kategóriás ingatlanok sorra csúsznak le a „B” kategóriába, kirostálódnak a piacról. Nem véletlenül végül akkor sikerült átlépni a kétmilliós határt, amikor nem 100-200 ezer, hanem 350 ezer m2 bériroda épült meg egy év alatt.
 
Mi következik ebből? Minden évben 100.000 m2 új bériroda fejlesztés szükséges ahhoz, hogy szinten tartsuk az „A” kategóriás irodaállományt. Ehhez jön hozzá a külföldről Magyarországra betelepülő új cégek, intézmények irodaigénye, a természetes bővülésből eredő irodaigény és végül azon fejlődő cégek irodaigénye, amelyik átpozícionálják magukat és magasabb presztízsű, hatékonyabb, jobb ár-érték arányt nyújtó „A” kategóriás irodaházba költöznek a jelenlegi B-C kategóriából vagy esetleg lakásirodából. (Mindezeket természetesen csökkentik az ellenkező irány hatások: a leépítések, összevonásokból eredő csökkenő irodaigény, a keltre költözés, budapesti cégközpontok megszüntetéséből eredő kiköltözések.)
 
A fentiek eredőjeképpen kb. évente átlagosan 200 ezer m2 új bérirodára stabilan szükség van a budapesti irodapiacon (átlagos EU szintnek megfelelő GDP bővülés esetén). Ha ennek többszöröse zúdul a piacra, az természetesen piacai zavarokat okoz (időleges túlkínálat), amire fejlesztők lassítással reagálnak (egy-két irodafejlesztés leáll, más becsődöl, megint másokat elhalasztanak) és újabb 2-3 év alatt helyreáll a piac egyensúlya.

 

Címkék: ingatlan iroda irodaház kétmillió irodapiac bériroda

2 komment

süti beállítások módosítása