ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


(Megjelent a Kismarketing.hu -n)

Nem az alábbi témával kezdtem volna, de sajnos, ennek van most aktualitása.
A vörösiszap kapcsán jelent meg a PR stratéga blogon egy bejegyzés a válságkommunikációról Perlaky-Papp Józseftől. Korrekt, tankönyvi stílusú írás, nekem nagyon szimpatikus: nem eszet oszt, hanem pontokba szedi, kommunikációs szinten hogyan kell kezelni egy katasztrófahelyzetet.
Azt gondolnánk, egy ilyen hatalmas és veszélyes üzem rendelkezik valamilyen vészforgatókönyvvel – ahogy biztosan van is neki, például, hogy melyik ajtón rohanjanak ki a dolgozók tűz esetén. Arra azonban már nincsenek felkészülve, hogy krízishelyzetben ki beszél és mit mond – ám adott esetben ezek az apróságnak és feleslegesnek tűnő dolgok is hatalmas erkölcsi kárt okozhatnak és sok(száz)milliós veszteséget jelenthetnek a vállalat számára.

Egy, a MAL-hoz hasonló jelentőségű cég vezetőinek pedig nem is kellett volna túl sokat gondolkodniuk: egyszerűen felkérnek egy PR szakembert, aki segítségükre van a kríziskommunikációban. Ami nem azt jelenti, hogy elbagatellizálják a problémát és lesöprik a vállukról a felelősséget, éppen ellenkezőleg. Nekik kell a leggyorsabban a lehető legtöbb és legértékesebb információt eljuttatni a sajtó, a politika és minden érintett számára, illetve demonstrálni, hogy mindent megtesznek a kár enyhítése, az okok feltárása és a megoldás érdekében. Ahogy erre – túl későn és nem túl határozottan, de próbáltak is némiképp ellentmondásos kísérletet tenni.

A kisvállalkozások általában nincsenek abban a helyzetben, hogy probléma esetén hívják a PR tanácsadójukat, ám mindenkit érhet baleset, sőt, bárki okozhat balesetet – amelyet az esetek többségében sajnos nem lehet elkerülni, de felkészülni érdemes rá. Nem feltétlen kell az iszapkatasztrófához hasonló méretekben gondolkodni: például egy műhelyben felrobbanhat egy gázpalack, felgyújtva a szomszéd házat, vagy egy irodaépületben hétvégére nyitva maradhat egy vízcsap, eláztatva egy teljes épületet.

Érdemes tehát végiggondolni, hogy egy esetleges válsághelyzet alkalmával ki legyen az, aki a cég nevében megszólal, és ha megtörtént a baj, a blogbejegyzés végén felsorolt 6 pont alapján mit és hogyan nyilatkozzon.

fotó: STOP.HU/Völgyi Attila

Címkék: marketing pr ingatlan katasztrófa kommunikáció stratégia válság kkv kríziskommunikáció mal portfolioblogger vörös iszap kismarketing perlaky papp józsef

Szólj hozzá!

 

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?
 
Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.
 
Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.
 
Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

 

Címkék: budapest ingatlan stratégia válság fejlesztés ingatlanpiac iroda tőke irodaház lakáspiac irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt differenciáló bériroda portfolioblogger projektfinanszírozás

2 komment

 ..olvasható a portfolio.hu-n, és más gazdasági portálokon, újságokban. Az utóbbi időben egyre több baráti, üzleti beszélgetésben került elő a KKV –k helyzete Magyarországon, a vállalkozók hozzáállása, eredményessége ill. sikere, sikertelensége.

 
A 2009-es év kétségkívül nem egy sikerév volt a statisztikák szerint, ami nem is csoda, hiszen megszorítások, 6%-os GDP visszaesés kísérte azt a válságot, amit „1929 óta nem élt meg a világ”. Nos, a világ lehet, hogy nem, de kis hazánkat a rendszerváltás tranzíciós válsága jobban megviselte. Pedig abból a válságból jól jöttünk ki, kialakult egy olyan-amilyen, de mégis vállalkozói réteg, kis- és nagytőkések, az egész ország marketinget és értékesítést tanult. A 80-as, 90-es évek magyar vállalkozója találékony, munkaszerető és sikeréhes volt (talán adókerülő, talán trükköző, de legalább gondolkodó). Ma úgy látom, hogy miközben a negatív értékekből nem veszítettünk, a pozitívak eltűnőben vannak.
 
Összegyűjtöttem néhány gondolatot a KKV tulajdonosok, cégvezetők számára:
 
  • stratégia: Elemezd a piacod, a tevékenységed! Ki/mi a célpiacod? Hogyan tudod meghatározni? A célpiacodnak hány cég értékesít, szolgáltat? Mit nyújtanak ők a vevőiknek és mit tudsz Te nyújtani? Miben tudsz jobb lenni? Árban? Szolgáltatásban? Határidőben? Valóban mindent megtettél, hogy a vevőid elégedettek legyenek Veled?
  • marketingkommunikáció: A válságnak van egy jó oldala ebből a szempontból, drasztikusan csökken a reklámköltés és ezzel a reklámzaj. Könnyebb kiemelkedni a szürke tömegből. Kihasználtad ezt a lehetőséget? Kihasználtál minden hatékony marketingeszközt? DM levelek? konferenciák? Közösségi marketing? Csiszoltál a weboldaladon? Gyűjtöttél néhány ezer email címet? Van blogod, facebook oldalad, twitter accountod?
  • HR: kiemelkedő teljesítményre csak kiemelkedő emberekkel vagy képes. Rutin emberektől rutin munkát kapsz. Ha magad nem vagy a legjobb pénzügyekből, marketingből, értékesítésből, akkor keresd meg a szakembereket vagy képezd ki őket. Mennyi időt, energiát fordítottál magad és munkatársaid képzésére?
 
Meggyőződésem, hogy még rengeteg lehetőség áll a magyar KKV-k előtt, csak nem használják ki azokat. Divat lett a körülményekre való hivatkozás (válság, kormány, konkurencia, bankok stb tehetnek róla…). Az építőipart pl rendkívül megviselte 2009es év. Ugyanakkor a mindennapokban azt látom, hogy a cégek nem hajtanak minden megrendelésért. Az extramunka, a speciális körülmények láttán hamar visszakoznak. De ez még a jobbik eset, van akinek még ennél is rosszabb tapasztalatai vannak.

 

Címkék: ingatlan hr facebook stratégia válság twitter kkv építőipar cégvezető közösségi média marketingkommunikáció

Szólj hozzá!

 

 
Január a sajtótájékoztatók ideje. Az ügynökségek, piaci szereplők értékelik a 2009.-es évet, muszáj, mert minden publikáció egy hír, minden hír megjelenés, minden megjelenés plusz találat a googleban. (Most jó nagyot mondtam, remek.) Két fő kérdés köré szerveződnek a hírek, milyen volt 2009, milyen lesz 2010?
 
Nos, szerintem:
 
A 2009-es év sokkal rosszabb lett, mint amit 2007-ben gondoltunk volna, sokkal jobb lett, mint amitől 2008 végén tartottunk. Azért az ominózus 2008. szeptember 15.  (lbcs) után bármi elképzelhető volt: a nagy gazdasági világválságot emlegettük és L, V, W -ről vitatkoztunk. Meg egyáltalán arról, hogy lesz-e miről vitatkozni. Azért ne feledjük a 1929-33 között 9000 bank ment tönkre az Egyesült Államokban, emberek lettek öngyilkosok és a válság következménye volt Hitler és a 2. világégés…
 Ehhez képest a gazdaság köszöni szépen jól van, a „zemberek” sorba állnak az áruházakban, tankolnak a benzinkutakon,   utaznak síelni, és viszik haza az LCD tv-ket. A magyar ingatlanlufi nem pukkadt ki, mert nem is igazán volt ilyen (szerencsére). Spanyol ingatlanlufi, dubaii, na az már igen…nagyot is pukkant. Nézzük meg a kedvencemet, a bérirodapiacot. A válság miatt sok irodafejlesztés leállt (a legtöbb mögül a bank farolt ki, másokat a bérlők hiánya miatt állítottak le), még több el sem indult. Szerencsére…mert mi lett volna, ha nincs válság és rázúdul 2009.-ben további 100-200.000 m2 a piacra? Túlkínálat, amit a piac 5 év alatt sem dolgoz fel! Így meg miről van szó? 2010.-ben átadják a 2009.-ben leállított/halasztott fejlesztéseket. Könnyű évnek biztos nem mondható bérbeadás szempontjából, de a bérlők sincsenek könnyű helyzetben! Ui, az a bérlő, amely 2010.-ben nem választ új lokációt, az 2011-12.-ben már gyenge pozícióban lesz, hiszen a finanszírozás hiánya miatt (a banki elemzők ugyebár múltbéli adatokból dolgoznak, amik magas üresedési rátát és alacsonyabb bérleti díjat mutatnak, azt prolongálva a jövőbe kiemelten kockázatosnak értékelik a bériroda fejlesztéseket) nem indul idén (sem) új projekt, így 2011-12.-ben nem lesz miből válogatni… a bérleti díjak emelkednek…a fejlesztők mosolyognak…

 

 

Címkék: ingatlan sajtó válság fejlesztés irodapiac közvetítők lbcs irodaprojekt bériroda

Szólj hozzá!

 

 
Az Ingatlan és Befektetés 2010. januári számában megjelent egy interjú Demján Sándorral a Trigranit elnökével. A cím pozitív kicsengése ellenére („Közép- Kelet-Európáé a jövő”) néhány megdöbbentő logikai bakugrást véltem felfedezni.
 
Előrebocsájtom, nagyon tisztelem Demjánt, a magyar gazdaságban és azon belül is az ingatlanpiacon betöltött szerepéért, meggyőződésem, hogy nem véletlenül lett a leggazdagabb magyar tőkés. Ezen interjúban azonban olyan állításokat fogalmaz meg, amivel kénytelen vagyok vitatkozni.
A szakmában régóta elterjedt az a nézet,. Hogy a Trigranit „bünteti” Magyarországot, nem itt indítja új projektjeit, Demján „haragszik” Magyarországra. (Apró jelen ennek pl, hogy a honlap magyarul nem, csak angolul, horvátul és oroszul érhető el). Az ominózus interjú is ezzel kezdődik. Demján válasza ugyankor szakmailag teljesen helytálló. Az elmúlt 2 évben Magyarország kockázati felára olyan magas volt, ami lehetetlenné tette a forrásszerzést. Emögött az áll, hogy a nagy volumenű hitelkihelyezés forrását a hazai bankok külföldi (anyavállalati vagy harmadik feles) hitelekből tudják biztosítani. Frankfurtból, Londonból, Milánóból nézve a magyar országkockázat (amit árazni kell a hitelezőnek, amikor határon túli finanszírozást végez) magasabb volt,a mint a régió más államáé: ezt számokban a CDS (credit default swap – ez egy pénzügyi termék, ennek megvásárlásával, gyakorlatilag bebiztosítja magát a hitelező az ország csődje ellen, ennek ára van, amit a CDS-t kibocsájtó bank a biztosítandó hitel százalékában határoz meg: 100 bp=1% felár/év) jeleníti meg. Magyarország CDS felára (euró alapon) 4-6% volt a „vérzivataros” időkben (összehasonlításul ez 2007 előtt 100 bp alatt állt).Miközben más országoké 1-2% alatt maradt még ebben az időszakban is. Ez rendkívül megdrágította a projekthitelezést. (Friss hír: Görögország CDS-e magasabb, mint Magyarországé: „Bokros needed!”)
 
Az ezután következő okfejtés viszont enyhén szólva is megdöbbentő. Demján arra hivatkozik, hogy a magas magyar forrásköltségeknek a túlzott magyar privatizáció az oka, mondván, hogy így nem lenne szüksége Magyarországnak külföldi forrásokra. Arra hivatkozik, hogy „Az energiaszektor, az infrastruktúra és egyéb nagyobb tételek lengyel kézben maradtak, ez pedig lakossági betétekben multiplikálódott”.
 
 
Ezen hosszasan elgondolkodtam, de nem sikerült megértenem a közgazdasági tartalmát. Ha nem privatizáljuk annak idején az erőműveket, akkor a további erőmű beruházásokhoz belső forrásokat (lakossági betétek) vagy külföldi hitelfelvételt kellett volna igénybe venni. Az első elszívta volna a megtakarításokat és a mai beruházásokhoz ugyanúgy külső hitelfelvételre lenne szükség, az utóbbi pedig rendkívüli mértékben megemelte volna az államháztartási hiányt, ami éppenséggel a magyar CDS drasztikus emelkedéséhez vezetett volna.
 
Ezzel szemben az utóbbi évek elszabadult magyar országkockázatát sokkal inkább a magyar gazdaságpolitika 2004 - 2006. közötti hiteltelenségében kell keresni. A sztrádapénzek körüli trükközések, a havonta felfelé módosuló államháztartási hiány bejelentések, az évente tolódó euró bevezetés napról napra rontotta Magyarország nemzetközi megítélését.
 
Demján következő állítása „Az állam arra fog kényszerülni, hogy újabb állami vállalatokat alapítson, ha munkahelyeket akar teremteni” azt vizionálja, hogy visszatér kis hazánkba a szocializmus. Na ettől mentsen meg minket…valaki! Elképzelem, ahogy a képzett magyar csinovnyikok Porter versenymodellét elemezve elhatározzák, hogy beindítják magyar Szilícium-völgyet és megalapítják a magyar Intel-t, Apple-t, HP-t! Érdekes módon ezek a vállalatok nem állami alapításúak (ahogy a Trigranit sem!), hanem kreatív, innovatív, vállalkozó szellemű emberek „alkotása”. Ha már ott tartunk, hogy mit kell tennie az államnak, hogy munkahelyeket „teremtsen” (pl a Trigranit is inkább magyar projekteket indítson), akkor sokkal inkább hiteles magyar gazdaságpolitikára, kiszámítható, tervezhető adókörnyezetre, alacsonyabb munkabér terhekre, kisebb bürokráciára, szolgáltató államra van szükség. Ha már…

 

Címkék: apple ingatlan intel válság fejlesztés állam hp erőmű tőke államháztartási hiány porter trigranit demján sándor cds szilícium völgy ingatlan és befektetés országkockázat sztrádapénz

2 komment

A minap olvastam az Eston elemzését arról, hogy a magyar piacon megéri-e irodaházat fejleszteni. Az ügynökség volt oly szíves és készített nekünk egy érzékenységvizsgálatot, a bérleti díj, yield mint függő változók, telekár, fejlesztési költség mint független változók figyelembevételével.

 

A „bűvös” hozam bejegyzésben már írtam a yield istenítéséről, itt is erre látunk példát. Mindazonáltal hasznosnak tekinthető a táblázat (bár úgy gondolom, minden olyan fejlesztő, aki már túllépett a „8 év alatt megtérül” típusú „elemzésen” kötelező házi feladatkánt elvégzi a maga érzékenységvizsgálatát), hiszen világosan megmutatja az ingatlanszakma számára, hogy az igazság -ha nem is odaát, de legalábbis a 11-14 eur/m2 bérleti díj és 8-6,5% között van. Nem véletlenül ebben a sávban szóródtak az elmúlt években az A kategóriás ingatlanok bérleti díjai ill. ezeken a hozamokon értékesítették a fejlesztők ingatlanjaikat. Adam Smith láthatatlan keze szépen helyére teszi az árakat, vissza-visszarángatva azokat a költségszint alatti veszteséget jelentő túl alacsony, ill. az extraprofitot generáló túl magas szintektől.

 

Az elemzés címét nem értem ugyanakkor, nekem egyáltalán nem az derült ki belőle, hogy nem éri meg irodaházat fejleszteni Budapesten. Egyrészt 250-400 eurós telekárból indult ki, ami még a válság idején is inkább a túlárazott Váci úti telkekre volt igaz (magam is licitáltam ilyenre 2007-ben, alig akartam elhinni, milyen magasságokba mászott a telkek ára), másrészt miért válság előtti telek vétellel számolnak? Ha a válság alatt már alacsonyabbak a telekárak, akkor abból kell kiindulni, hiszen, ha én ma elhatározom, hogy irodaházat fejlesztek, akkor ma kezdek el telket keresni és a mai telekárakkal kalkulálok. Továbbá az Eston hozamokkal szembeni pesszimizmusát sem tudom osztani, mivel nem kalkulál a fejlesztés időigényével. Ti. ma veszek egy telket, kitalálom a koncepciót, finanszírozást szervezek, megterveztetem, épeng, kiviteli tervek, generálkivitelező tender, kivitelezés, átadás, használatbavételi eng, bérlők beköltözése, fejlesztés cash-flowra állása ciklust végigzongorázom, hol is tartunk? 2012-ben? Ha 2012-ben kiviszem a befektetői piacra a cash flow-val rendelkező projektemet, már újra 7% alatti yieldekkel tudok kalkulálni és máris szép fejlesztői profitot tudok realizálni. Természetesen ilyenkor a pénz időértékét is figyelembe kell venni, a realizált profitot vissza kell diszkontálni a WACC-vel, de kötve hiszem, hogy ne tudnék ígérni 25% alatti hozamot a befektetőim saját tőkéjére vetítve, ami azért 1% alatti EULIBOR esetén rendkívül kecsegetető ajánlat…

 

Szóval, megéri irodaházat fejleszteni?

 

Címkék: ingatlan válság díj fejlesztés smith elemzés ár tőke cash eston profit hozam adam irodaház megtérülés flow bérleti yield irodaprojekt wacc

8 komment

Legalábbis időről időre ilyen szalagcímeket láthatunk a sajtóban. Ilyenkor mindig felmerül bennem melyik piac? Az ingatlanpiac mely szegmense? Melyik országban? Mihez képest? Szűkítsük! Hír 2008 09. 09. dátummal (alig 1 héttel az ominózus LBCs napja előtt...) "Összeomlott a brit ingatlanpiac" szalagcím, kicsit tovább olvasunk: "Összeroskadt a brit ingatlanpiac a jelzálog-finanszírozás szinte teljes elapadása nyomán - áll a vezető brit ingatlanforgalmi piacfigyelő intézet kedden közzétett friss felmérésében. Szakértői előrejelzések meredek árzuhanást is jósolnak a következő két évre." (www.corp.origo.hu/ingatlan/20080909-brit-gazdasag-osszeomlott-az-ingatlanpiac-nincs-vasarlo-esnek-az-arak.html)

 

Hűha, meg kell kongatni a vészharangot, ne építs plázát, bériroda-házat, leállhatsz a raktárak fejlesztésével...de pár sorral lejjebb kiderül, hogy a lakástranzakciók száma csökkent a megelőző 3 hónapban az ingatlanügynökségek jelentése szerint. Hüm-hüm...Mit is jelent ez? Mr Smith el akarja adni a használt sorházi lakását (10 éve újította fel utoljára, a professzionális üzemeltetést hírből sem ismeri), de nem talál vevőt. Persze, hogy nem talál vevőt, hiszen "mindenki" tudja, hogy a lakásárak túlárazottak, így az x áron árult lakást csak x*0,8 áron akarják megvenni. Ennyiért pedig Mr Smith nem adja, hiszen a szomszédja tavaly még x*1,1 ért adta el a hasonló állapotban lévő ingatlanát.

Mire lehet ebből következtetni? Hogy az ingatlanügynökségeknek nehezebb munkája lesz. Kénytelenek megdolgozni a jutalékukért, terméket kreálni a nem-termékből, vevőt keresni, mediálni és (végre) valami hozzáadott értéket kreálni. Szörnyű kilátások... A közvetítőnek több a munkája, az ingatlantulajdonos (no meg a bankja) retteg, mert az ingatlana nem ér annyit, amennyi hitelt vett fel rá (hm, kényszerítette valaki?), a vevők pedig nem kapnak olyan finanszírozást, amihez szoktak (ingatlan értékének 100%-a).

Schumpeter szerint a válság megtisztítja a piacot, teremtő rombolásról beszél. Tessék utánanézni.

 

 

Címkék: ingatlan brit válság összeomlás lakáspiac közvetítők schumpeter lbcs

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása