ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 Válasz Jakab Andor blogjának "Tőlem ezért nem kapsz munkát" bejegyzésére.

12 embernek adok munkát, majd 120-nak is akár. Lesz, aki szép irodában fog dolgozni, lesz, aki kint terepen. De ez mindegy is. Hogy miért tudok munkát adni képzett, lojális, dolgozni akaró embereknek ilyen “gazdasági körülmények” közepette? Mindjárt elmondom.

Sok nőt alkalmaznék. Hogy miért? Mert a nők megbecsülik a munkahelyüket, munkájukat és a munkaadójukat. Tudják, hogy mások kisgyerekkel -vagy épp szülés előtti korban -fel sem vennék őket, ezért két kézzel kapaszkodnának az állásukba. Világossá tenném, hogy a szülési szabadság után visszavárom őket. Ezért csak annyit kell tenniük, hogy odafigyeléssel végzik a munkájukat, kreatívak és maximálisan kiszolgálják a vevőket. Ebben amúgy is jobbak, mint a férfiak. Továbbá jobb csapatjátékosok is, nagyobb az empátiakészségük, ezért jobb munkaerők.

50 év felettit is alkalmaznék, ha úgy látom, hogy szükség van a tapasztalatukra és bölcsességükre. Ők tudják, hogy nem ugrálhatnak, mert máshol már nem kapnak állást. Ugyan hamar védett korba lépnek, de azt is tudtukra adom, hogy rendkívüli felmondással is eltávolíthatók, márpedig, ha akarom, találok megoldást a rendkívüli felmondásra (amit a kormány most fog azonnali felmondásra változtatni és még inkább megkönnyíti ennek az eszköznek az alkalmazását).

A 25-50 év közöttiekkel sincs gondom, fel sem veszem azokat az embereket, akiken látom, hogy nem csillog a szeme, amikor az interjún velem beszél. Hogy ilyen nagyon kevés van? Persze, hogy! De lehalászom a legjobbakat, a konkurenciának csak az marad, akivel én már nem akarok dolgozni.

  1. A fusiban dolgozó garanciát, számlát nem adó, ÁFÁ-t nem bevalló konkurencia nem rendít meg. Szerencsére a piacgazdaság nem úgy működik, hogy a vevő ahhoz megy, aki 10 Ft-tal olcsóbban adja a portékát. Ha így lenne, akkor nem lehetne eladni Mercedes autót, Armani öltönyt, Miele háztartási gépet, Siemens transzformátort vagy Trane központi klímát. Ezek mind drágábbak, mint a távol-keleti, török stb. termékek, mégis a fogyasztók szívesen vásárolják. Mert a fogyasztó nem autót, öltönyt, hűtőt vesz, hanem értéket.  Biztonságot. Nyugalmat. Presztízst. Ehhez pedig magas szintű szolgáltatások kellenek. Udvarias és segítőkész ügyfélszolgálat. Profi, kreatív eladók. Ehhez pedig profi HR kell, mert már az álláshirdetésnél elbukik az, aki nem ért a toborzás-kiválasztás rejtelmeihez. A konkurencia már itt elvesztette a csatát. A csalókhoz csalók mennek dolgozni, ezt pedig a vevők is megérzik. A konkurencia képzetlen dolgozói helyett, nálam jól képzett, megbecsült a munkahelyüket szerető és megbecsülő nők és 50 felettiek dolgoznak, akiket betanítok és tréningezek és továbbképzek. Ezért olyan szolgáltatást tudok nyújtani a vevőimnek, amitől esze ágában sem lesz az “ócsó” gagyi konkurenciához menni. Oda csak a rossz vevők mennek, akik nem fizetnek a beszállítóiknak,de belőlük nem lehet megélni, csak tönkremenni.
  2. A konkurencia lejárató kampánya célba sem ér, mert én a marketingcommando-val dolgozom. Olyan proaktív gerilla kampányom lesz, amitől elterjed a piacomon a híre az egyedülálló szoláltatási színvonalnak. CRM-et használok és a vevőadatbázisomat folyamatosan elemzem. Az elemzés eredményeit felhasználom és folyamatosan kommunikálok a piacommal Facebookon, hírlevelen, direct marketinggel. Konferenciát és vevőtalálkozókat szervezek. Amire a konkurenciát is meghívom. Következő évben ő is szervez ilyet, de az olcsó áraiból csak gagyi olcsó dolgokra futja, ezért az a visszájára sül el. Sajnálja a pénzt  marketingre és  a vevőire. Nem is ért hozzá. A vevők ezt is megérzik és megjegyzik…
  3. Azon alkalmazottak, akik csak azért jönnek hozzám, hogy aztán fusiban, féláron ugyanezt eladják a vevőknek, pórul járnak. A cégem ezernyi vállalatépítési és vezetési tudás, know-how, eszköz, képesség és készség összessége, amit nem tudnak könnyen reprodukálni. Sőt, sehogy. Én ezt tudom, ezért hagyom, hogy a szakmát kitanult alkalmazottaim saját vállalkozást alapítsanak, sőt beszállok egy kis tőkével is, erre alapozva már a franchise hálózatom kiépítésén dolgozom. A tanácsadóm óra díja 100 000 Ft, ezt sem tudja megfizetni az “ócsó” konkurencia.
  4. Mindezt folyamatosan kommunikálom a közösségi médiában, a vevőtalálkozókon, a hírlevelemben és persze a jól képzett és elkötelezett értékesítőim személyesen is elmondják az ügyfeleknek egy finom kávé mellett. A legjobb ügyfeleimmel a golfpályán találkozom (amiről a z “ócsó” konkurencia azt hiszi, hogy az öreg, unatkozó, kövér milliomosok sportja, ezért messziről elkerüli, mintahogy a vevőim is őt), akik értékelik a figyelmet, amit kapnak és személyesen köszönik meg, hogy vállalkozásaim mennyit segítettek nekik az üzletük építésében.

Természetesen, ha végre nem egymillió ember tartana el tízmilliót Magyarországon, hanem mindenki úgy gondolkodna, mint én, akkor végre 4 millió adófizető lenne. Na ekkor, és csak ekkor már az állam sem vonna el 70%-ot, csak 30%-ot.  Sok kreatív, hosszú távon gondolkodó, a vezetés, cégépítés rejtelmeit ismerő és megtanuló vállalkozót és cégvezetőt kívánok!

Az eredeti bejegyzés a szerző Változásmenedzser.hu blogján jelent meg.

 

Címkék: marketing blog oktatás mercedes jakab golf menedzsment áron portfolioblogger változásmenedzser.hu

16 komment

 A golfszakma nemcsak idehaza, de külföldön is nagy kihívásokkal nézett szembe a válság során. Ez inspirált két hazai szakembert, Hegyi J. Attilát és Berta Zsoltot, akik 20 éves szakmai tapasztalattal a hátuk mögött megalapították a Golf Menedzsment Magyarország Kft.-t, mely cég elhívatott a professzionális fejlesztés, üzemeltetés és tanácsadás iránt.

„Régóta dolgozom már a Golf Akadémia Projekten, amit a Magyar Golf Szövetség is a

zászlajára tűzött. Ezzel a céggel elindítjuk és megvalósítjuk azt, amire Magyarországnak szüksége van: a következő 10 évben több tízezer emberrel tudjuk megismertetni a golf szépségeit, annak személyiségformáló és rekreációs előnyeit. Hiszem azt, hogy ezáltal több profi versenyzővel, sportoló fiatallal, szabadidejüket jó közösségben eltöltő családokkal találkozhatunk majd a 2016-tól az olimpiai játékok közé is visszakerült golfsportban. ” -nyilatkozta Hegyi J. Attila, aki az első hazai 18 lyukú championship pályát fejlesztő bükfürdői cégnek volt az igazgatója, valamint a Birdland Golf & Country Club alapítója és másfél évtizedig elnöke, majd pedig több golfpálya és szálloda beruházásban is részt vett befektetőként.  

„A magyar golfszakma válaszúthoz érkezett, a családi golfpályák hangulatosak ugyan, de a fejlődéshez magasabb szakmai standardoknak kell megfelelni. Mi ezt vagyunk hivatottak elhozni és meghonosítani Magyarországon.” tette hozzá Berta Zsolt, közgazdász, ingatlanipari szakember.
A Golf Akadémia Projekt olyan vadonatúj szisztémát jelent, amely speciális klubtagsági rendszeren keresztül a golfpályák országos  szintű, széleskörű elterjedését, nagyobb kihasználhatóságát és hatékonyabb jövedelmezőségét biztosítja. A golftársadalom kiszélesítéséhez az alapinfrastruktúrát is biztosítani kell. Ezért nem elsősorban 18 lyukú golfpályákra, hanem golfakadémiákra, országos gyakorlópálya hálózatra van szükség. A golfpálya fejlesztés ezen alternatív programja azt a célt tűzte ki maga elé, hogy minden min. 50.000 fő lakosú város közvetlen közelében ill turisztikai desztinációknál legyen egy golfközpont, annak érekében, hogy a golf széles hazai társadalmi bázisa is kialakulhasson. A cég honlapján további értékes információk találhatóak.

Címkék: attila golf menedzsment j. hegyi zsolt professzionális golfpálya berta ingatlanfejlesztés

Szólj hozzá!

Úgy tűnik, az ingatlanüzemeltetőknek érdemes megtanulniuk golfozni, ez (is) derült ki egy a múlt héten megrendezett létesítménygazdálkodási kerekasztal beszélgetésen.
Az ingatlanüzemeltetők gondját-baját bemutató előadás során hangzott el egy sztori, ahol egy nagy nevű osztrák ingatlanfejlesztő ahelyett, hogy az előadó (magyar) cégét bízta volna meg, inkább -a sztori szerint -egy osztrák  golftársa cégének "adta" az üzletet. A döntés háttere önmagában nyilván nem a szép birdiek voltak (ha voltak, erről nem szólt a fáma), hanem a magyar üzemeltetési szakma állapota, imidzse. Alapvetően egy 22-es csapdában találták magukat a szakma magyar képviselői, ahol a megrendelők egyetlen paraméterre versenyeztetik őket, a minél alacsonyabb árakra. Ezeket az árakat a cégek egy része adóelkerüléssel vagy a szolgáltatási színvonal csökkentésével éri el. Így azok a cégek vállalják el a megbízásokat, akik nem tudnak, nem akarnak minőséget produkálni. Ennek következménye -az előadó szerint-  az, hogy a külföldi megbízók (a magyar modern bériroda, bérraktár állomány nagy része külföldi alapok tulajdonában van) nem bíznak a magyar üzemeltető cégekben és inkább a külföldi szolgáltatókat fogják előnyben részesíteni.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hogyan tud ezen a problémán a golf segíteni?
A golf azon kevés sportok egyike, ahol az egyébként intenzív testmozgás közben nem liheg az ember, van arra lehetőség, hogy a 18 szakasz végigjátszása során megismerkedjünk flight társunkkal. Egy labda kereséses, a szép drive-ok, putt-ok, mentések közös "megünneplése" összehozza az embereket. Sokkal könnyebb így kapcsolatot kiépíteni, megismerni egymást mint -mondjuk -  a kosár- vagy focilabda kergetése közben. A golfetikett, a "gentle(wo)man" szemlélet közel áll az üzleti kultúrához, ahol az adott szó számít, a kölcsönös előnyökön alapuló hosszú távú megállapodások alapján kötnek üzletet a felek. Az az ember, aki játék közben is állandóan vitatja a másik fél döntéseit, aki folyton beleszól a másik játékába nem kellemes üzleti partner. Az az ember, aki a pályán "úriemberként" viselkedik, megvédi az igazát, de nem erőlteti akaratát a másikra, nem veszekedik a bíróval, azzal szívesen kötnek másik is üzletet. Bizony a pályán kimutatja mindenki a foga fehérjét.
A másik lehetőség a megismerkedésre és a mélyebb megismerésre a klubélet. Az angol "club", ahová csak úriemberek tehették be a lábukat szivarozni, kártyázni, barátságot és üzletet kötni az előzménye a mai golfkluboknak.  Ha valaki tag az én klubomban, az benne van a "bizalom körében". Márpedig a bizalom kulcsszó az üzleti életben, a legjobban megírt szerződés sem tud megmenteni a rosszhiszemű csalóktól, a szalmailag inkompetensektől, az állandóan ígérgetőktől. Ha tehetem csak olyan partnerrel kötök üzletet, akiről feltétezhetem, hogy teljesíti vállalásait, úgy, akkor, ahogy és amikorra "megígérte" a szerződésben. A klubélet, a versenyek utáni kártyapartik, a szivar melletti beszélgetések, épp ezen bizalmat képesek felépíteni (vagy leépíteni) adott esetben.
Látok olyanokat is, akik visszaélnek a bizalommal. Azért csatlakoznak egy klubhoz, azért járnak le a klubházba (bár ritkán jutnak tovább, hiszen végiggyalogolni 18 lyukat kész időpocsékolás), hogy minél több vevőt szerezzenek. Miután "hosszú" három hónap után sem sikerül behálózni az elegendő számú ügyfelet, csalódottan hagyják abba a golfot. Szerencsére. Ők nem értették meg, hogy a bizalmat csak lassan lehet felépíteni, de gyorsan lehet elveszteni. A partneri viszony kiépítése nem hónapok, hanem évek kérdése. Évek kellenek ahhoz, hogy 400 tag összekovácsolódjon, kialakuljon az "A" csapat és "B" csapat, a senior és junior válogatott. Ahol ez már kialakult, oda pedig időbe telik bekerülni. Van olyan klub, ahol ez elé  formális akadályokat is állítanak (2 meglévő tag ajánlása, csak kihalásos alapon lehet bejutni etc), van ahol a tagsági csak pénzbe kerül, de igazi, bennfentes tagnak lenni -ahhoz sok szivart kell elszívni, konyakot meginni és közösen örülni a birdie-knek.
Ahogy a fenti példa is mutatja azonban megéri az idő és energia befektetés, már csak azért is, mert a golf önmagában is egy csodálatos sport, ahogy mondani szokás: fejleszti a testet és a lelket. Megtanít fókuszálni, hosszú távon gondolkodni, felelősséggel dönteni. Hiszem azt, hogy jobb emberré, jobb sportolóvá és jobb üzletemberré válunk általa. Nosza rajta, ingatlanüzemeltetők, tessék golfozni!
 
Ez a bejegyzés megjelent a golfportálon a golfiskola blogon.

Címkék: ingatlan golf portfolioblogger ingatlanüzemeltető létesítménygazdálkodás

1 komment

 

Az eheti Figyelőben jelent meg egy cikk a Pólus Palace csődhelyzete kapcsán a magyar golfpályák pénzügyi állapotáról, a golfpálya beruházások megtérüléséről. Továbbgondolva az írást, én némileg árnyaltabban látom a képet.
 
Valóban, a golfpálya-építés alfája és omegája az ingatlan maga. Mint minden ingatlanpiaci terméknél, ebben az esetben is a „lokáció,lokáció,lokáció” az elsődleges (valamint másodlagos és harmadlagos)tényező. A helyszínválasztás mellett az ingatlan jogi funkciója alapvetően meghatározza a telek árát. A cikk 3-8 milliárd Ft-os bekerülési árral számol, ami mellett valóban soha meg nem térülő beruházás a golfpálya építés. Ezért hiba fejlesztési területet vásárolni! Fejlesztési terület alatt olyan telket értek, ami az érvényes szabályozási terv szerint ipari, kereskedelmi vagy lakóövezetbe tartozik, így jelentős fejlesztési potenciállal rendelkezik. Az ilyen telek m2 ára vidéken 3-10.000 Ft, a budapesti agglomerációban 10.000-30.000 Ft, de a kiemelt területek ára akár 100.000 Ft-ig is felmehet. 70 ha-ral számolva (18 lyukas pálya esetében) 2-7 milliárd Ft, illetve 7-20 milliárd Ft-os sávokat kapunk. Ellenben, ha mezőgazdasági területet veszünk, ezen árak töredékével kell számolni. Természetesen nem kis munka (és kockázat) átminősíteni sport-rekreációs övezetbe az adott területet, de megéri...
 
A golfpálya-építés (durva- és finom tereprendezés, pályastruktúrák kialakítása, akadályok építése, fairwayek és greenek kialakítása, öntözőrendszer kiépítése, füvesítés etc.) 20-30 millió Ft-os beruházás lyukanként. A klubház kialakításfüggő, egy kisebb klubház recepcióval, szociális helyiségekkel, irodával, kis golfüzlettel 200-300 m2, ami 40-60 millió Ft. Impozánsabb angol klub, étteremmel, szivarszobával stb. ennek többszöröse. A pályatervezés is jelentős tétel, főleg, ha ennek során marketingszempontok is érvényesülnek. Több híres versenyző (Greg Norman, Jack Nicklaus, Tiger Woods)adja a nevét pályatervekhez, ami a néhány tízmilliós tervezési díjat több százmilliósra növeli. Nem véletlenül Dubaiban és más Közel-Keleti pályákon találkozunk ezekkel a ikonokkal a leggyakrabban. Hozzá kell tenni, hogy üzleti szempontból jó befektetés a „névre” költeni, mivel ezek a pályák a legnagyobb invesztíció mellett a legnyereségesebbek is. Persze, nem félek attól, hogy Magyarországon Greg Norman fémjelezte pályák fognak épülni, nálunk még az ő nevével sem lenne nyereséges egy ilyen beruházás...
 
A golfpálya-üzemeltetés kiadási oldalán a legjelentősebb tétel a pályafenntartás. A „greenkeeping” egy speciális szakma, rendkívül gép- és anyagigényes (vegyszer, fűmag, öntözővíz, etc.). Még „low budget” projekt esetén is évi 50 millió Ft, de prémium minőséghez ennek többszöröse szükséges. A klub személyi kiadásai (menedzsment, recepció, sales&marketing, rendezvényszervezés, kisegítő dolgozók) hasonló nagyságrendet képviselnek. Marketing - ugyebár szabadon választott, de el nem hagyható tétel, hasonlóan az adóhoz, ami tőlünk nyugatra nem szabadon választható.   
 
A bevételi oldalon a cikk szerinti 10.000 golfozóval még nem számolhatunk – sajnos, a felével sem - , így egy pénzügyi befektető vagy banki finanszírozó szempontjából egyáltalán nem mondható alacsony kockázatúnak egy golfprojekt. A golfklub menedzsmentjének küldetésként kell felvállalnia a rendszeres sport népszerűsítését, a „golfszerelem” terjesztését, emellett előítéletekkel kell megküzdenie, szemléletet formálnia. A feladat viszont rendkívül hálás, mivel a golfozó hűséges „törzsvevő”: tagságit vált, cseréli, fejleszti a felszerelését, bekapcsolódik a klubéletbe (ez az üzleti terv „food&beverages” során jelenik meg). A törzsvevőnél – üzleti szempontból - csak egy jobb fogyasztó van, az aki ingyen „salesesként” működik, márpedig a golfozó már csak ilyen: ha jól érzi magát valahol, akkor minden barátját elcibálja a klubba, sőt a születésnapját is odaszervezi, gyerekét juniorprogramra íratja be, feleségét (férjét) társát is ráveszi, hogy golfozzon, végül már a céges partyk is golfpályán kötnek ki... Szóval a golfklub menedzsmentjének meg kell teremtenie a kínálathoz a saját keresletét, miután ez sikerül egy jól kalkulálható, folyamatos és újratermelődő bevétellel lehet számolni, ami a már a banki ADSCR-mutatót is kellemes, 1,2 feletti magasságban tartja.
 
Ami a kiegészítő beruházásokat illeti, van példa ellene is, mellette is. Európa golfpályáinak zöme önálló beruházás, és köszönik szépen jól vannak. Azon komplex projektek esetében, ahol a golfpálya egy nagyobb, többfunkciós fejlesztés részét képezi, ott a golf az alapberuházás megtérülését növeli. Sokszor magát az ingatlant sikerült ezzel felülárazni (lakások, „villapark” etc.). A KPMG felmérése szerint európai átlagban 30%-kal drágábban tudták eladni a pálya melletti ingatlanokat. Más esetben a pálya olyan beruházási elem, ami a „sport és rekreáció” funkciót, mint kiegészítő szolgáltatást jeleníti meg a fejlesztési területen, ezzel kielégítve a helyi önkormányzat „kötelező zöldfelület” előírását is egyben.
 
Tehát érdemes-e pályát építeni? Általános recept nincs, mindenesetre a későbbi problémák megelőzése érdekében már a projekt tervezésekor a valós lehetőségeket és veszélyeket kell számba venni. A pálya végülis egy üzleti vállalkozás, és már a terület kiszemelésekor el kell dönteni, hogy valóban benne van-e a pénztermelés képessége.

 

 

A bejegyzés megjelent a golfportalon és a golfiskola blogon.

 

Címkék: ingatlan golf tiger woods golfpálya ingatlanfejlesztés kpmg portfolioblogger adscr

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása