ingatag ingatlan

Akármilyen meglepő, nincs hivatalos statisztikai adat a magyar létesítménygazdálkodási piac méretéről. Becslésekkel rendelkezünk, de adatokkal nem. A piaci volumen regisztrálásához ugyanis előbb nemzetgazdasági szinten definiálni kell azon iparágakat és iparági szegmenseket, amelyek adatait a KSH-nak el kellene különítenie.

Emlékeztetőül a létesítménygazdálkodás definíciója:

 

 

Mivel pontos adat nem áll rendelkezésre, csak becsülni tudjuk a piac méretét. A Nemzeti Fejlesztési és Gazdasági Minisztérium berkein belül készült egy Nemzeti Létesítménygazdálkodási Stratégia nevű anyag (ez nagy szó, tudtommal Magyarországon csak a logisztikai szakma készített hasonlót!), ami bemutatásra került a 2009-es Létesítménygazdálkodási Konferencián (sajnos a stratégia a tárcaközi egyeztetésen nem ment át, így nem lett hivatalos kormányhatározat belőle, tehát egy nem elfogadott tervezetnek tekintendő).

 

Ezen stratégiai anyagban a piac méretét 1500-2000 Milliárd Ft-ra becsülik (éves szinten), ami azért valljuk be, megdöbbentő szám, hiszen ez a magyar GDP 7-8%-a, amit a foglalkoztatottak 8-11%-a termel meg!

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?

 

Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.

 

Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.

 

Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

Az ünnepek előtt megnéztem Cameron Avatar című filmjét 3D –ben és leesett az állam. Többször is. Először akkor, amikor az Imaxba próbáltunk vasárnap délutánra jegyet venni, de nem tudtunk, mert elfogyott az összes jegy (utoljára a múlt században ért olyan meglepetés, hogy ne tudtam volna moziba jegyet venni aznap este). Az Alleba még „mezítlábas” 3Dre volt jegy, oda mentünk, teltház… Másodszor az előzetesek alatt, amikor sorra adták le a jövőben filmeket (az Alice 3Dre gondolatban elő is jegyzetem magam), harmadszor pedig a film alatt, amikor kiderült, hogy valóban más élmény olyan filmet nézni, aminek a forgatókönyve, jelenetei tudatosan számolnak a 3D hatásaival és lehetőségeivel. Sokáig a 3D a természetfilmek és a gyerek animációk körül forgott, ezzel a filmmel áttört Hollywood egy szintet, és újraértelmezte a mozit…

Ingatlanpiaci szempontból épp ideje volt. Megmondom őszintén én már leírtam magamban a mozit mint üzletágat (és ezen keresztül mint bevásárlóközpont mágnesbérlőt), mondván,  ahogy a CD/DVDre épülő zenekiadást átalakította (tönkretette?) a peer-to-peer zenemegosztás, a torrent, és az iTunes, úgy a moziipar is hosszan tartó agónia elé néz. Nos, jelentem, tévedtem! A moziipar új üzleti modellt, saját monopóliumot (ld megkülönböztető stratégia) talált, amivel nem tud versenyezni az otthoni házimozi, az ingyenes letöltés és a 999 Ft-ért benzinkúton, hiperben ládából árult DVD.

 

Beaking news:  Az Avatar áttörte az 1 Milliárd dolláros álomhatárt…

Milyen érdekes a magyar (netes) média világa! Az Eston elemzéséről a blog bejegyzésemet már több mint 2 hete megírtam. Azóta a „nem éri meg irodaházat fejleszteni” kifejezés a saját posztomat jelenti számomra. Erre ma tele van a net ezzel a címmel, amit elég furcsa volt viszontlátni. A portfolio.hu –gondolom- megkapta az elemzést az Estontól, feltette a netre, a többi média -köztük az index is - pedig hamar átvette.

 

Jellemző a mai magyar on- és offline sajtóra, hogy az előrecsomagolt konzerv híreket, publikációkat csak némi-nemű átdolgozás, átfogalmazás után, de gyakorlatilag változatlan tartalommal veszik át és teszik közzé.  Hol van az újságírói gondolkodás, elemzés, összehasonlítás? Tézis, antitézis, szintézis? Deduktív logika? Ez az eset még a jobbik fajtához tartozik, hiszen itt kimondottan egy elemzést publikálnak, de amikor egy – egy fejlesztő vagy tanácsadó cég sajtóközleményét, PR cikkét, sőt mi több, hirdetését hozzák le változatlan tartalommal… Attól mindig frászt kapok! Üdvös lenne vitatni, megkérdőjelezni, de legalább kommentálni az egyes (a cégektől maguktól származó) híreket.