ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


 

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?
 
Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.
 
Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.
 
Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

 

Címkék: budapest ingatlan stratégia válság fejlesztés ingatlanpiac iroda tőke irodaház lakáspiac irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt differenciáló bériroda portfolioblogger projektfinanszírozás

2 komment

Resource Ingatlaninfón jelent meg egy "hiánypótló" írás a különböző ingatlanipari funkciókról és azok angol elnevezéséről. A szakmában 20 év után is keverednek a különböző „management” fogalmak: Facility, Property, Asset Management. Sajnos az írás csak egy szempontból vizsgálja a feladatkörök egymásra épülését: a klasszikus felállást írja le, amikor a béringatlan (bériroda, bérraktár, üzletközpont) egy ingatlanalap tulajdonában van, azt egy Asset Manager kezeli, a bérlői kapcsolattartást, újra-bérbeadást és az üzemeltető (Facility Management) cég instruálását pedig a Property Manager cég végzi.
Van azonban egy másik aspektusa is az ingatlangazdálkodásnak, amikor a „végfelhasználó” szemszögéből nézzük a feladatokat. A Facility Management már rég túllépett az „ingatlan” és az „üzemeltető” fogalmakon, nem véletlenül definiálja magát a szakma mint „létesítménygazdálkodás” és aki „létesítménygazdálkodik”, az a „létesítménygazda”. A Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség a létesítménygazdálkodást, összhangban a CENT TC 348 „Facility Management” európai szabványbizottság meghatározásával, az alábbi módon definiálta:
„Létesítménygazdálkodás (facility management, facilities management)
A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselése a szervezet stratégiájának figyelembe vételével.”
Ez definíció messze túlmutat az ingatlankezelés, üzemeltetés klasszikus meghatározásán. Azon alapul, hogy egy szervezet (vállalat, intézmény stb.) működéséhez különböző belső szolgáltatások szükségesek, amiknek ugyan központi eleme az ingatlan (akár bérelt, akár saját tulajdonban van), de ide tartozik a catering, a (autó) flottakezelés, vagy akár a rendszergazdai teendők is. Egy kis cégnél –valljuk be – ügyintézői szinten ez a titkárnő kezében van, míg stratégiai szinten az első számú vezető dönt. Nagy vállalatnál már külön szervezetet hoznak erre létre, és valamilyen formában stratégiai szinten képviselteti magát ez a funkció.  Egy kis cégnél papíron, excel táblákban tartják nyilván az adatokat, egy nagy szervezet esetében pedig már komoly adatbázis rendszert kell működtetni. Egy közepes vállalkozásnál még mindenki tudja, hogy milyen céges autóik vannak és hol, milyen ingatlanjaik vannak, egy nagyvállaltnál már azt se tudják, hány db ingatlanuk van. Ebben az esetben a rendszereknek, a nyilvántartásoknak és a „gazdálkodásnak” stratégiai szerepe van.

 

Címkék: ingatlan iroda property management bevásárlóközpont catering facility asset bériroda portfolioblogger ingatlanüzemeltető létesítménygazdálkodás létesítménygazda magyar létesítménygazdálkodási szövetség flottakezelés

2 komment

 

Milyen érdekes a magyar (netes) média világa! Az Eston elemzéséről a blog bejegyzésemet már több mint 2 hete megírtam. Azóta a „nem éri meg irodaházat fejleszteni” kifejezés a saját posztomat jelenti számomra. Erre ma tele van a net ezzel a címmel, amit elég furcsa volt viszontlátni. A portfolio.hu –gondolom- megkapta az elemzést az Estontól, feltette a netre, a többi média -köztük az index is - pedig hamar átvette.
 
Jellemző a mai magyar on- és offline sajtóra, hogy az előrecsomagolt konzerv híreket, publikációkat csak némi-nemű átdolgozás, átfogalmazás után, de gyakorlatilag változatlan tartalommal veszik át és teszik közzé.  Hol van az újságírói gondolkodás, elemzés, összehasonlítás? Tézis, antitézis, szintézis? Deduktív logika? Ez az eset még a jobbik fajtához tartozik, hiszen itt kimondottan egy elemzést publikálnak, de amikor egy – egy fejlesztő vagy tanácsadó cég sajtóközleményét, PR cikkét, sőt mi több, hirdetését hozzák le változatlan tartalommal… Attól mindig frászt kapok! Üdvös lenne vitatni, megkérdőjelezni, de legalább kommentálni az egyes (a cégektől maguktól származó) híreket.

 

 

Címkék: média pr ingatlan sajtó elemzés ingatlanpiac iroda eston irodaház irodapiac ingatlanfejlesztés irodaprojekt

2 komment

 

 
Beszélgetek az „átlagemberrel” (tudod: akinek statisztikailag 1,99 füle van), elmondom hol dolgozom, 30 mp-en belül jön a kérdés: szükség van még ennyi irodaházra Budapesten???
 
Nézzünk körbe!
 
A közeli Bécs irodaállománya 10 millió m2! Hoppá, ez ötször akkora, mint Budapesté… Na jó, Bécs más, Ausztria központi szerepet játszik a régió gazdaságában, megannyi multi cég régiós központja etc, etc. Rendben, nézzünk egy másik országot, Európa peremén, Portugália. Lisszabon irodaállománya 4 millió m2. Nu, ez már egy ép ésszel felfogható szám, összemérhető a budapesti 2 millióval. Magyarország több szempontból is összehasonlítható Portugáliával. Mindkét ország egy autoriter politikai hatalom és egy tervutasításos gazdaság szorításából menekült lényegében az Európai unióba. Gazdasági tranzíció (rendszerváltás), EU támogatások, politikai instabilitás, rossz ország marketing stb. Lényegében nem tévedünk nagyot, ah azt mondjuk, hogy 10 év alatt utol kell érnünk Lisszabon mai szintjét. Ez 200.000 m2 új irodafejlesztést jelent évente. Teljesen reális szám. Sőt, a B kategóriába lecsúszó régebbi építésű épületekkel ez akár 300.000 m2 is tud lenni (ld előző poszt).

 

Címkék: ingatlan fejlesztés iroda irodaház kétmillió irodapiac bérleti irodaprojekt bériroda

Szólj hozzá!

 

A rövid válasz: Van.
 
A hosszú válasz egy kérdéssel kezdődik, mi is az a kétmillió m2? Évek óta olvasom a különböző elemzéseket arról, hogy közel kétmillió m2 „A” kategóriás bériroda létezik Budapesten (+közvetlen agglomerációban). Annak ellenére, hogy évente 100-300.000 m2 irodaházat adtak át Budapesten valahogy évekig nem sikerült átlépni ezt a küszöböt. Míg végülis tavaly ünnepélyesen átadták a kétmilliomodik m2 díját. Hogy lehet ez? Tisztára, mint a Zénón paradoxon, a teknőcöt nem tudja a nyúl leelőzni, mi meg nem tudjuk átlépni ezt a küszöböt? A megoldás további hatmillió m2-ben rejlik: egyszerűen a 8-10 évvel ezelőtt épült „A” kategóriás ingatlanok sorra csúsznak le a „B” kategóriába, kirostálódnak a piacról. Nem véletlenül végül akkor sikerült átlépni a kétmilliós határt, amikor nem 100-200 ezer, hanem 350 ezer m2 bériroda épült meg egy év alatt.
 
Mi következik ebből? Minden évben 100.000 m2 új bériroda fejlesztés szükséges ahhoz, hogy szinten tartsuk az „A” kategóriás irodaállományt. Ehhez jön hozzá a külföldről Magyarországra betelepülő új cégek, intézmények irodaigénye, a természetes bővülésből eredő irodaigény és végül azon fejlődő cégek irodaigénye, amelyik átpozícionálják magukat és magasabb presztízsű, hatékonyabb, jobb ár-érték arányt nyújtó „A” kategóriás irodaházba költöznek a jelenlegi B-C kategóriából vagy esetleg lakásirodából. (Mindezeket természetesen csökkentik az ellenkező irány hatások: a leépítések, összevonásokból eredő csökkenő irodaigény, a keltre költözés, budapesti cégközpontok megszüntetéséből eredő kiköltözések.)
 
A fentiek eredőjeképpen kb. évente átlagosan 200 ezer m2 új bérirodára stabilan szükség van a budapesti irodapiacon (átlagos EU szintnek megfelelő GDP bővülés esetén). Ha ennek többszöröse zúdul a piacra, az természetesen piacai zavarokat okoz (időleges túlkínálat), amire fejlesztők lassítással reagálnak (egy-két irodafejlesztés leáll, más becsődöl, megint másokat elhalasztanak) és újabb 2-3 év alatt helyreáll a piac egyensúlya.

 

Címkék: ingatlan iroda irodaház kétmillió irodapiac bériroda

2 komment

Ha leegyszerűsítem Michael Jordan Porter versenyelméletét, két stratégia közül választhat egy ingatlanfejlesztő egy adott projekt pozicionálása során: költségdiktáló vagy differenciáló. Számomra a kettő közti különbséget egy angol papír-írószer nagykereskedő ügyvezetője magyarázta el legjobban. Eszerint kétfajta termék van, tömegtermék és egyedi termék. A tömegtermék nem különbözik versenytársaitól, hasonló minőségi paraméterek jellemzik (mindegy, hogy ez magas vagy alacsony minőség), a vevők nem tulajdonítanak neki egyedi jellemzőt és emiatt a gyártó/értékesítő cég kénytelen árban versenyezni a konkurenciával. Érthető, ha az olcsó sörök piacán vagy, akkor még olcsóbbnak kell lenned, mint a többiek, ha kínai cipőt árulsz, olcsóbbnak kell lenned, mind a többi kínai cipő. A b2b szegmensben ilyenkor jön az egymás alá ígérgetés és az internetes licit. Ebben a kategóriában a „jó” stratégia az, amit Porter költségdiktálónak hív. Innovációval, méretgazdaságossággal, felvásárlásokkal (vagy épp fordítva, kicsinek és hatékonynak maradva) a konkurencia költségszintje alatt kell maradni, hogy ki tudd véreztetni a versenytársakat és állandóan alá tudj ígérni a konkurens vállalatoknak. Itt az a rossz hír, hogy az állandó öldöklő árverseny gyilkos módon szedi áldozatait és aki nem fejlődik, hamar öngyilkos módon a saját költségszintje alatti áron kezdi árulni a portékáját (hányszor hallottam én ilyenkor a „stratégiai” döntés és a „piacszerzés” álságos indokát…)

 

Ezzel szemben, ha egyedivé tudod tenni a portékádat, akkor megnyílik számodra egy másik „új” piac. Olyan jellemzőkkel kell felruháznod az árudat, ami másoktól megkülönbözteti a terméket, itt jönnek be olyan mágikus szavak, mint a márkaépítés, a marketing, a réspiac. Ha más vagy, mint a többiek, akkor már többé nem az ár a meghatározó tényező, hiszen nem összehasonlíthatóak a termékek. A Nike, Mercedes, Heineken nem bonyolódik árversenybe, ellenben rengeteg pénzt költ arra, hogy más legyen, mint a versenytársai. Csak Nike cipőben kosarazhatsz úgy, mint „Air” Jordan, csak a Mercedesben érezheted magad királynak, és csak az jó fej, aki Heinekent iszik…Csodálatos, hogy hogyan teszik az olyan tömegterméket, mint a víz és a kávé egyedi termékké (ld Evian és Nespresso).

 

Mit jelent ez lefordítva egy ingatlanprojekt számára? Már a telek kiválasztásánál tudnod kell, költségdiktáló vagy differenciáló stratégiát választasz. Ha előbbit, akkor a projekted ki lesz téve a „piaci árak” versenyének. Ellenben egyszerűbb, rutinprojektet tudsz végigvinni: végy egy telket a Váci úton, terveztesd meg akármelyik nagyobb tervező céggel, aki látott már közelről irodát és add oda az értékesítést az első ingatlanügynökségnek, akinek a vezetőjével összefutottál egy ingatlanos bulin. Nagyot nem tévedhetsz, boldogan finanszírozza az ilyen fejlesztést bármelyik bank (nu persze nem az LBCS utáni 1-2 évben, de ennek is vége lesz egyszer), érti a szakma, értik a bérlők, érti a média. Igaz, ha épp a túlkínálat idején viszed piacra a projektedet, akkor naponta fog csörögni a telefonod: túl magas a bérleti díj, vidd lejjebb, hiszen a melletted lévő irodaház már 1 euróval olcsóbb…és jön az internetes licit, újabb és újabb ellenajánlatok és akkor elkezdesz számolni, hogy is jön ki majd az 1,2 ADSCR, amit oly könnyedén beígértél a bankodnak azon az éjjel…

 

Ezután elgondolkozol és összedobsz egy igazi különleges projektet. Keresel egy olyan helyet, ami igazi bukét ad a projektednek, vízpart, panoráma, műemlék épület, kitalálod, hogy mi kell a bérlőknek, ami a tucat-irodákban nem található meg (zöld üzemeltetés, emelt szintű biztonság, loftirodák), összehozol egy egyetemet, K+F központot. Mindehhez kitalálsz egy jó márkanevet és elkezded a fárasztó, de igazán élvezetes munkát. Felépíted a projektedet – a szakma előtt, a finanszírozási piacon, majd a médiában és végül a szó valóságos értelmében.

 

Az egyediséget nem könnyű és nem egyszerű megteremteni. Kreatívnak kell lenni, meglátni a kőben a szobrot, a problémában a lehetőséget, a szénporban a gyémántot. De megéri, mert amikor mások egymás alá licitálnak, te bemutatsz, amikor mások ajánlatot adnak, te prezentálsz, amikor mások egyszámjegyű bérleti díjban gondolkodnak, te a következő ügyfélpartit szervezed.

 

Sok sikert!

 

Címkék: ingatlan mercedes stratégia ár iroda márka nike porter heineken egyedi evian nespresso lbcs irodaprojekt költségdiktáló differenciáló

Szólj hozzá!

Lakás, iroda, raktár. Bérbe, eladásra, tualjdonba. Sok pénz, rengeteg pénz. Panama. Foci: mindenki ért hozzá. Hozam, üresedési ráta, megtérülés. Garanciális feltételek. Átadás, bontás, felújítás. Jog, tulajdoni lap, visszterhes. Vagyonszerzési illeték, értékbecslés, cégérték-számítás. Villa, szálloda, vityilló, kutyaház, bérirodaház. Bér-irodaház?

Címkék: ingatlan lakás iroda asszociáció raktár

1 komment

süti beállítások módosítása