ingatag ingatlan

„Régóta dolgozom már a Golf Akadémia Projekten, amit a Magyar Golf Szövetség is a

„A magyar golfszakma válaszúthoz érkezett, a családi golfpályák hangulatosak ugyan, de a fejlődéshez magasabb szakmai standardoknak kell megfelelni. Mi ezt vagyunk hivatottak elhozni és meghonosítani Magyarországon.” tette hozzá Berta Zsolt, közgazdász, ingatlanipari szakember.

Az eheti Figyelőben jelent meg egy cikk a Pólus Palace csődhelyzete kapcsán a magyar golfpályák pénzügyi állapotáról, a golfpálya beruházások megtérüléséről. Továbbgondolva az írást, én némileg árnyaltabban látom a képet.

 

Valóban, a golfpálya-építés alfája és omegája az ingatlan maga. Mint minden ingatlanpiaci terméknél, ebben az esetben is a „lokáció,lokáció,lokáció” az elsődleges (valamint másodlagos és harmadlagos)tényező. A helyszínválasztás mellett az ingatlan jogi funkciója alapvetően meghatározza a telek árát. A cikk 3-8 milliárd Ft-os bekerülési árral számol, ami mellett valóban soha meg nem térülő beruházás a golfpálya építés. Ezért hiba fejlesztési területet vásárolni! Fejlesztési terület alatt olyan telket értek, ami az érvényes szabályozási terv szerint ipari, kereskedelmi vagy lakóövezetbe tartozik, így jelentős fejlesztési potenciállal rendelkezik. Az ilyen telek m2 ára vidéken 3-10.000 Ft, a budapesti agglomerációban 10.000-30.000 Ft, de a kiemelt területek ára akár 100.000 Ft-ig is felmehet. 70 ha-ral számolva (18 lyukas pálya esetében) 2-7 milliárd Ft, illetve 7-20 milliárd Ft-os sávokat kapunk. Ellenben, ha mezőgazdasági területet veszünk, ezen árak töredékével kell számolni. Természetesen nem kis munka (és kockázat) átminősíteni sport-rekreációs övezetbe az adott területet, de megéri...

 

A golfpálya-építés (durva- és finom tereprendezés, pályastruktúrák kialakítása, akadályok építése, fairwayek és greenek kialakítása, öntözőrendszer kiépítése, füvesítés etc.) 20-30 millió Ft-os beruházás lyukanként. A klubház kialakításfüggő, egy kisebb klubház recepcióval, szociális helyiségekkel, irodával, kis golfüzlettel 200-300 m2, ami 40-60 millió Ft. Impozánsabb angol klub, étteremmel, szivarszobával stb. ennek többszöröse. A pályatervezés is jelentős tétel, főleg, ha ennek során marketingszempontok is érvényesülnek. Több híres versenyző (Greg Norman, Jack Nicklaus, Tiger Woods)adja a nevét pályatervekhez, ami a néhány tízmilliós tervezési díjat több százmilliósra növeli. Nem véletlenül Dubaiban és más Közel-Keleti pályákon találkozunk ezekkel a ikonokkal a leggyakrabban. Hozzá kell tenni, hogy üzleti szempontból jó befektetés a „névre” költeni, mivel ezek a pályák a legnagyobb invesztíció mellett a legnyereségesebbek is. Persze, nem félek attól, hogy Magyarországon Greg Norman fémjelezte pályák fognak épülni, nálunk még az ő nevével sem lenne nyereséges egy ilyen beruházás...

 

A golfpálya-üzemeltetés kiadási oldalán a legjelentősebb tétel a pályafenntartás. A „greenkeeping” egy speciális szakma, rendkívül gép- és anyagigényes (vegyszer, fűmag, öntözővíz, etc.). Még „low budget” projekt esetén is évi 50 millió Ft, de prémium minőséghez ennek többszöröse szükséges. A klub személyi kiadásai (menedzsment, recepció, sales&marketing, rendezvényszervezés, kisegítő dolgozók) hasonló nagyságrendet képviselnek. Marketing - ugyebár szabadon választott, de el nem hagyható tétel, hasonlóan az adóhoz, ami tőlünk nyugatra nem szabadon választható.   

 

A bevételi oldalon a cikk szerinti 10.000 golfozóval még nem számolhatunk – sajnos, a felével sem - , így egy pénzügyi befektető vagy banki finanszírozó szempontjából egyáltalán nem mondható alacsony kockázatúnak egy golfprojekt. A golfklub menedzsmentjének küldetésként kell felvállalnia a rendszeres sport népszerűsítését, a „golfszerelem” terjesztését, emellett előítéletekkel kell megküzdenie, szemléletet formálnia. A feladat viszont rendkívül hálás, mivel a golfozó hűséges „törzsvevő”: tagságit vált, cseréli, fejleszti a felszerelését, bekapcsolódik a klubéletbe (ez az üzleti terv „food&beverages” során jelenik meg). A törzsvevőnél – üzleti szempontból - csak egy jobb fogyasztó van, az aki ingyen „salesesként” működik, márpedig a golfozó már csak ilyen: ha jól érzi magát valahol, akkor minden barátját elcibálja a klubba, sőt a születésnapját is odaszervezi, gyerekét juniorprogramra íratja be, feleségét (férjét) társát is ráveszi, hogy golfozzon, végül már a céges partyk is golfpályán kötnek ki... Szóval a golfklub menedzsmentjének meg kell teremtenie a kínálathoz a saját keresletét, miután ez sikerül egy jól kalkulálható, folyamatos és újratermelődő bevétellel lehet számolni, ami a már a banki ADSCR-mutatót is kellemes, 1,2 feletti magasságban tartja.

 

Ami a kiegészítő beruházásokat illeti, van példa ellene is, mellette is. Európa golfpályáinak zöme önálló beruházás, és köszönik szépen jól vannak. Azon komplex projektek esetében, ahol a golfpálya egy nagyobb, többfunkciós fejlesztés részét képezi, ott a golf az alapberuházás megtérülését növeli. Sokszor magát az ingatlant sikerült ezzel felülárazni (lakások, „villapark” etc.). A KPMG felmérése szerint európai átlagban 30%-kal drágábban tudták eladni a pálya melletti ingatlanokat. Más esetben a pálya olyan beruházási elem, ami a „sport és rekreáció” funkciót, mint kiegészítő szolgáltatást jeleníti meg a fejlesztési területen, ezzel kielégítve a helyi önkormányzat „kötelező zöldfelület” előírását is egyben.

 

Tehát érdemes-e pályát építeni? Általános recept nincs, mindenesetre a későbbi problémák megelőzése érdekében már a projekt tervezésekor a valós lehetőségeket és veszélyeket kell számba venni. A pálya végülis egy üzleti vállalkozás, és már a terület kiszemelésekor el kell dönteni, hogy valóban benne van-e a pénztermelés képessége.