ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok


Ingatlanfejlesztők, ha egymás között beszélgetnek, még el se fogy a capuccinóról a hab, amikor elhangzik a „yield” szó, majd vérre menő csatát folytatnak a 7% alatt/felett problematikájáról.

Egyetlen számba sűrítik mindazt a szépséget, térformálást, téglát, üveget, burkolatot, dizájnt, amit egy épület, ingatlan, fejlesztés másnak jelent(het).

 

Mit takar ez a mágikus szám?

 

A klasszikus ingatlanfejlesztő nem bérbeadási céllal fejleszt, nem kívánja a „megfejlesztett” ingatlanát vagyonelemként hosszú távon a portfóliójában tartani, hanem amint bérbe adta az ingatlant mint cash flow-val rendelkező, folyamatos bevételt termelő projektcéget értékesíti.

Az éves bevétel és az értékesítési ár hányadosa %-ban kifejezve, ez a hozam.  Matematikailag az IRR-rel egyezik meg, hiszen mindkettő a befektetett tőke (figyelmen kívül hagyva a tőke forrását) megtérülését mutatja. Ez egy nagyon kényelmes mutatószám, az ingatlanok gyors értékelésére szolgál, nem szükséges taglalni a lokációt, márkanevet, közös területi szorzót, nem kell gépészeti rendszerekről csevegni.

 

A Közgáz vállalati pénzügyek bibliája, a „Brilli-Májersz”, úgy vezeti be a nettó jelenérték számítást mint ami kiváltja a”megtérülési idő” és „IRR” számításokat, mivel az utóbbiak használhatatlanok változó (pláne megforduló) pénzáramok esetén. Tipikusan ilyen az ingatlanprojekt is, főleg, ha nem egy-bérlős, „build-to-suit” projektről van szó. Bérlők jönnek-mennek, a bérbeadó a piaci viszonyoknak megfelelően csökkenti, növeli a bérleti díjakat, több éves szerződésnél mindig benne van az inflációkövetés, az ingatlan életének első öt éve után kifutnak a kedvezményként adott ingyenes hónapok, életbe lépnek az előre beépített bérleti díj emelések stb. Emiatt sokkal szofisztikáltabb értékelést jelent az NPV, a nettó jelenértékre diszkontált cash flow alapú modellezés.

 

De hát ki tud kávé mellett hosszú excel táblát babrálni, amikor elég annyit kérdezni „ a és mennyi a yieldje”?

 

Címkék: ingatlan fejlesztés tőke cash hozam megtérülés flow yield irr npv dcf diszkontált

Szólj hozzá!

süti beállítások módosítása