ingatag ingatlan

Mikor érdemes irodaház fejlesztésbe kezdeni? 400.000 m2 bérbeadásra váró irodaterület van Budapesten. Mégis, akkor miért már most?

 

Az ingatlanpiac ciklusai jó leírhatóan alakulnak. Egy adott időszakban a fejlesztők erős keresletet éreznek egy termékre (maradjunk a bériroda piacon, de ugyanez érvényes az eladásra épített lakásoknál is vagy a bérraktár piacon), ezért felkutatják a megfejleszthető telkeket, elindítják a tervezést, megszerzik az építési engedélyt. Összeállítják a marketing mixet, majd ezzel a paksamétával bemennek egy (de inkább) finanszírozó bankhoz, ha megvan a fejlesztési hitel indítják a kivitelezést és a bérbeadást. Ha ezt gyorsan lezongorázták, akkor 1 éven belül a piacon van a termék. Eközben a fejlesztő cég tulajdonosai, a bankok risk menedzserei, az általuk felkért értékbecslők és szakértők elemzik a piacot. Mindenki múltbéli adatokból táplálkozik, a közelmúlt bérbeadottságát, üresedési rátáját, és a legfrissebb trendeket „elemzik”. Ha a közelmúlt (úgy mint az elmúlt 1 évben) negatív, depressziós, túlkínálatos, akkor nem engedélyezik a projektet. A tulajdonosok el se indítják, a bankok csak többlet biztosíték mellett vagy egyáltalán nem hitelezik meg, az értékbecslők leértékelik a telek és a projekt értékét. Ha a közelmúlt pozitív, magas „net take-up” –pal (új bérbevétel, az újrabérbeadást, hosszabbítást nem számolva), emelkedő bérleti díjakkal, csökkenő üresedési rátával, akkor a bankok is mosolyognak, az értékbecslők magasabbra árazzák a projektet, az ügynökségek ódákat zengenek a piacról. Közben a fejlesztők pedig tömegesen készítik elő a kínálatot növelő fejlesztéseket, amik a jövőben, amikorra piacra kerülnek már csak a túlkínálatot növelik, szellemházak lesznek a bérlőre váró piacon.

 

Mit lehet itt tenni? A megoldás az anticiklikus és az egyedi fejlesztések. Az anticiklikus fejlesztést könnyű leírni, annál nehezebb megvalósítani. Egy általános depressziós hangulatban kell meggyőzni a tulajdonosi testületet, a bankokat, a bankok risk menedzsereit, az ügynökségeket és az értékbecslőket arról, hogy érdemes elindítani a fejlesztést a válság ellenére –sőt éppen azért! Hiszen a 2012 –es átadású projektnek ma kevés konkurenciája lesz a piacon. Addigra a ma üresen álló házakat részben bérbeadják, részben elavultnak fognak számítani, így egy alacsony intenzitású versenyben kell jól szerepelni a terméknek. A meggyőzés rendkívül nehéz válság idején a legtöbb szereplő kockázatkerülő magatartást tanúsít. A multik vezetői óvják a széküket és a likviditásukat menedzselik. Aki viszont rugalmasan tud reagálni és kreatívan tud gondolkodni, az elsőként  léphet ki az új termékével a piacra, megelőzve a tömeges piacra lépést és az újabb túlkínálatot.

 

Az egyedi fejlesztések pedig a differenciáló stratégiával kerülhetnek nyerő helyzetbe. Az „unikum” terméknek az irodapiacon válság idején is van helye, hiszen egyediségével a versenytársak elől happolhatja el a bérlőket.

Apró kis hírecske a net mélyéről: Veszítettek az építési vállalkozók: nem lehet jelzálogot bejegyezni a megrendelő ingatlanjára. Amilyen rövidke hírrel jelent meg az Alkotmánybíróság hétfői döntése, olyan nagy hatással van ez az ingatlanfejlesztésre.

Minden banki finanszírozású ingatlanfejlesztő nyakán ott volt az pengeéles szamurájkard, elég egy 100.000 Ft-os vita a (rosszhiszemű) vállalkozóval és az élve törvényi jogával pusztán a szerződés bemutatásával (!) jelzálogot jegyezhetett be a fejlesztő ingatlanára. A Földhivatalnak sem tiszte sem lehetősége nem volt, hogy elbírálja, jogos-e az igény, az elszámolási vitában, kinek van igaza stb.

 

 Kérdezhetnénk persze, hogy kit zavar egy jelzálog az ingatlanon, attól még a tulajdonjog vitathatatlanul a beruházóé, de sajna a világ nem így működik. Az ingatlanfejlesztés alfája és ómegája a finanszírozás. A fejlesztésben tőkét befektetni, csak nagyobb tőkeáttétellel éri meg, amihez külső –banki hitel szükséges, a bank pedig az az állatfaj, amelyik nem szeret kockázatokat futni, márpedig a (fejlesztési) projekthitel egyszerre többet is hordoz magában: szabályozási, piaci és teljesítési kockázatot. Nem elég, hogy ezekkel együtt kell élnie a banknak, de 2007 óta még a fent említetett jelzálog-bejegyzési  kockázat is nehezítette a projektek finanszírozását. A bank legfontosabb fedezete ugyanis maga az ingatlan, amin más terhet, követelést nem visel el, mivel az nehezíti -csőd vagy nemfizetés esetén – az ingatlan értékesítését.

Az elmúlt két évben befagyott projektfinanszírozásnak jót tesz ez a jogszabály-változás és ezzel külföldi befektetők felé is egy szebb arcunkat mutathatjuk: mégis csak van jogbiztonság Magyarországon és a tulajdonjog szentsége itt is érvényesíthető.