A minap olvastam az Eston elemzését arról, hogy a magyar piacon megéri-e irodaházat fejleszteni. Az ügynökség volt oly szíves és készített nekünk egy érzékenységvizsgálatot, a bérleti díj, yield mint függő változók, telekár, fejlesztési költség mint független változók figyelembevételével.
A „bűvös” hozam bejegyzésben már írtam a yield istenítéséről, itt is erre látunk példát. Mindazonáltal hasznosnak tekinthető a táblázat (bár úgy gondolom, minden olyan fejlesztő, aki már túllépett a „8 év alatt megtérül” típusú „elemzésen” kötelező házi feladatkánt elvégzi a maga érzékenységvizsgálatát), hiszen világosan megmutatja az ingatlanszakma számára, hogy az igazság -ha nem is odaát, de legalábbis a 11-14 eur/m2 bérleti díj és 8-6,5% között van. Nem véletlenül ebben a sávban szóródtak az elmúlt években az A kategóriás ingatlanok bérleti díjai ill. ezeken a hozamokon értékesítették a fejlesztők ingatlanjaikat. Adam Smith láthatatlan keze szépen helyére teszi az árakat, vissza-visszarángatva azokat a költségszint alatti veszteséget jelentő túl alacsony, ill. az extraprofitot generáló túl magas szintektől.
Az elemzés címét nem értem ugyanakkor, nekem egyáltalán nem az derült ki belőle, hogy nem éri meg irodaházat fejleszteni Budapesten. Egyrészt 250-400 eurós telekárból indult ki, ami még a válság idején is inkább a túlárazott Váci úti telkekre volt igaz (magam is licitáltam ilyenre 2007-ben, alig akartam elhinni, milyen magasságokba mászott a telkek ára), másrészt miért válság előtti telek vétellel számolnak? Ha a válság alatt már alacsonyabbak a telekárak, akkor abból kell kiindulni, hiszen, ha én ma elhatározom, hogy irodaházat fejlesztek, akkor ma kezdek el telket keresni és a mai telekárakkal kalkulálok. Továbbá az Eston hozamokkal szembeni pesszimizmusát sem tudom osztani, mivel nem kalkulál a fejlesztés időigényével. Ti. ma veszek egy telket, kitalálom a koncepciót, finanszírozást szervezek, megterveztetem, épeng, kiviteli tervek, generálkivitelező tender, kivitelezés, átadás, használatbavételi eng, bérlők beköltözése, fejlesztés cash-flowra állása ciklust végigzongorázom, hol is tartunk? 2012-ben? Ha 2012-ben kiviszem a befektetői piacra a cash flow-val rendelkező projektemet, már újra 7% alatti yieldekkel tudok kalkulálni és máris szép fejlesztői profitot tudok realizálni. Természetesen ilyenkor a pénz időértékét is figyelembe kell venni, a realizált profitot vissza kell diszkontálni a WACC-vel, de kötve hiszem, hogy ne tudnék ígérni 25% alatti hozamot a befektetőim saját tőkéjére vetítve, ami azért 1% alatti EULIBOR esetén rendkívül kecsegetető ajánlat…
Szóval, megéri irodaházat fejleszteni?
