ingatag ingatlan

Értekezés a magyar ingatlanpiacról, trendekről. Ingatlanfejlesztés, -hasznosítás, -üzemeltetés. Szereplők, szemlélet, sztorik.

Blogger

Oszd meg a Facebookon!

Kövess a Twitteren!

Portfolio

Friss topikok

A minap olvastam az Eston elemzését arról, hogy a magyar piacon megéri-e irodaházat fejleszteni. Az ügynökség volt oly szíves és készített nekünk egy érzékenységvizsgálatot, a bérleti díj, yield mint függő változók, telekár, fejlesztési költség mint független változók figyelembevételével.

 

A „bűvös” hozam bejegyzésben már írtam a yield istenítéséről, itt is erre látunk példát. Mindazonáltal hasznosnak tekinthető a táblázat (bár úgy gondolom, minden olyan fejlesztő, aki már túllépett a „8 év alatt megtérül” típusú „elemzésen” kötelező házi feladatkánt elvégzi a maga érzékenységvizsgálatát), hiszen világosan megmutatja az ingatlanszakma számára, hogy az igazság -ha nem is odaát, de legalábbis a 11-14 eur/m2 bérleti díj és 8-6,5% között van. Nem véletlenül ebben a sávban szóródtak az elmúlt években az A kategóriás ingatlanok bérleti díjai ill. ezeken a hozamokon értékesítették a fejlesztők ingatlanjaikat. Adam Smith láthatatlan keze szépen helyére teszi az árakat, vissza-visszarángatva azokat a költségszint alatti veszteséget jelentő túl alacsony, ill. az extraprofitot generáló túl magas szintektől.

 

Az elemzés címét nem értem ugyanakkor, nekem egyáltalán nem az derült ki belőle, hogy nem éri meg irodaházat fejleszteni Budapesten. Egyrészt 250-400 eurós telekárból indult ki, ami még a válság idején is inkább a túlárazott Váci úti telkekre volt igaz (magam is licitáltam ilyenre 2007-ben, alig akartam elhinni, milyen magasságokba mászott a telkek ára), másrészt miért válság előtti telek vétellel számolnak? Ha a válság alatt már alacsonyabbak a telekárak, akkor abból kell kiindulni, hiszen, ha én ma elhatározom, hogy irodaházat fejlesztek, akkor ma kezdek el telket keresni és a mai telekárakkal kalkulálok. Továbbá az Eston hozamokkal szembeni pesszimizmusát sem tudom osztani, mivel nem kalkulál a fejlesztés időigényével. Ti. ma veszek egy telket, kitalálom a koncepciót, finanszírozást szervezek, megterveztetem, épeng, kiviteli tervek, generálkivitelező tender, kivitelezés, átadás, használatbavételi eng, bérlők beköltözése, fejlesztés cash-flowra állása ciklust végigzongorázom, hol is tartunk? 2012-ben? Ha 2012-ben kiviszem a befektetői piacra a cash flow-val rendelkező projektemet, már újra 7% alatti yieldekkel tudok kalkulálni és máris szép fejlesztői profitot tudok realizálni. Természetesen ilyenkor a pénz időértékét is figyelembe kell venni, a realizált profitot vissza kell diszkontálni a WACC-vel, de kötve hiszem, hogy ne tudnék ígérni 25% alatti hozamot a befektetőim saját tőkéjére vetítve, ami azért 1% alatti EULIBOR esetén rendkívül kecsegetető ajánlat…

 

Szóval, megéri irodaházat fejleszteni?

 

Címkék: ingatlan válság díj fejlesztés smith elemzés ár tőke cash eston profit hozam adam irodaház megtérülés flow bérleti yield irodaprojekt wacc

8 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://ingatagingatlan.blog.hu/api/trackback/id/tr101559732

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

währenßhöhleigkeitigchen 2009.11.29. 12:44:23

Nem maradt ki ebből egy tényező? Úgy értem, mennyi irodaház fér el egy kétmilliós (agglomerációval együtt) városban? Tudom, hogy van még igény, főleg hogy a régebbiek amortizálódnak, leépülnek, de az eddigi évek tempója tényleg visszatérhet? Mert ha már nem nulláról kell A kategóriákat kirázni a kalapból, az szvsz komolyan tudja befolyásolni a megtérülést. (Egy ideje már, hogy olyan elemzéseket olvastam, hogy Budapesten a 6,5% sem reális, még középtávon sem.)

ejha! 2009.11.29. 13:41:48

Izé, de egynémelyik multinál kezd elterjedni a home-office. Van olyan ahol már kevesebb mint az alkalmazottak felének van hely az irodában. A többi dolgozzon távoltról, otthonról. Ha ez pár éven belül elterjed akkor nem fog drasztikusan csökkenni a kereslet? Számolnak ezzel az iroda fejlesztők?

Berta_Zsolt 2009.11.30. 22:52:53

@ejha!:
Még nem olvastam olyan elemzést, ami a home office elterjedésének hatását vizsgálta volna.Egyelőre a szociológai elemzések szerint Magyarországon túl alacsony a részmunkat, távmunka aránya. Számomra úgy tűnik, kell még 10 év, mire az irodabérletre számszerűen is mérhető hatása lesz.

Berta_Zsolt 2009.11.30. 23:00:39

@währenßhöhleigkeitigchen:

Valóban kimaradt -terjedelmi okok miatt -a bérleti piac elemzése. Coming soon...

s_timcsi · http://autostat.hu/cikk-kereso 2009.12.01. 16:44:31

így is annyi az irodaház Budapesten, hogy Dunát lehet vele rekeszteni, kérdem én ezekre valóban szükség van? Vagy inkább bizonyos százalékuk csak tátong az ürességtől?

Berta_Zsolt 2009.12.01. 21:25:26

@s_timcsi:

A következő posztokban írok arról, hogy mennyi az annyi és valóban lehet-e velük Dunát rekeszteni. Bizonyos %-uk (jelenleg közel 20) valóban üres, de egyrészt ez természetes (mondjuk 10%-ig), másrészt ez meg fog változni 2-3 alatt.
süti beállítások módosítása